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viernes, 24 de mayo de 2013

Claves para compradores e inquilinos en tiempos de crisis (ABC.es - 24/5/13)

La delicada situación económica hace que los potenciales compradores e inquilinos se lo piensen dos veces antes de dar el paso definitivo. Ante una oferta de inmuebles amplia en la que es posible hallar la oportunidad perfecta, la prudencia es la respuesta. En este sentido, es vital que «el sector ofrezca a los interesados en comprar o alquilar asesoramiento y confianza, en un contexto en el que el mercado se enfrenta al reto de regenerarse y reinventarse», declara Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com.
Los perfiles del comprador y del inquilino han cambiado en estos años. «La crisis ha enseñado a la demanda a que no es bueno tomar decisiones de forma impulsiva, revela Alemany, añadiendo que «los que están buscando un piso están muy informados respecto a sus posibilidades financiación y capacidad de pago y saben cómo negociar a la baja porque tienen datos sobre los precios de venta y rentas de alquiler que se manejan en el mercado».

El portal inmobiliario pisos.com ha elaborado dos listados, uno dedicado a los compradores y otro que servirá de ayuda a los inquilinos. En ellos se reúnen algunos consejos útiles cuya aplicación se enmarca dentro del contexto económico actual.

Comprar en tiempos de crisis

1. Analizar la solvencia y el ahorro. Antes de enfrentarse a cualquier gasto elevado, cuyo pago se pueda prolongar en el tiempo, es necesario revisar nuestras finanzas. Debemos hacer cálculos y ser previsores, destinando cada mes una parte de los ingresos al ahorro, ya sea para amortizar o para responder ante un hipotético escenario negativo.
2. Considerar otras zonas. La ubicación de la vivienda influye de un modo directo en el precio. La fiebre constructiva del «boom ha dejado en el mercado una buena cantidad de viviendas algo deslocalizadas, pero que tienen buenos accesos por carretera, e incluso, por transporte público. Su asequible precio es su mejor carta de presentación.
3. Estar atento a las oportunidades. Detectar a un vendedor al que le urge vender es una gran ocasión para negociar el precio. Estar pendiente de las últimas viviendas de las promociones es interesante porque éstas tienen una rebaja importante frente a las ya vendidas. En cuanto a los adjudicados bancarios, las casas embargadas mejor conservadas y situadas se venden rápido, así que hay que darse prisa.
4. Acudir a las ferias del sector. Grandes citas del sector como el SIMA concentran las ofertas de muchas empresas que aprovechan la feria para anunciar increíbles descuentos o magníficas ventajas como el IVA o la plaza de garaje gratis.
5. Comparar ofertas hipotecarias. Hay que acudir tanto a las sucursales físicas como echar un vistazo a las hipotecas online. Igual que el precio de salida de los inmuebles, las condiciones de los préstamos no son inamovibles. Es posible lograr un diferencial más bajo y la eliminación de ciertas comisiones si se cuenta con ahorro e ingresos fijos.
6. Estar dispuesto a asumir reformas. En algunas zonas ha caído tanto el precio, que no es extraño hallar pisos por 50.000 euros e incluso menos. Seguramente, estos chollos necesitarán una actualización más o menos intensa. Hay que sopesar lo que nos costaría una casa que necesita reformas frente a una lista para entrar a vivir.
7. Contar con efectivo. Si algo nos ha enseñado la crisis es a ser menos cigarras y más hormigas. Disponer del 20% del importe de la vivienda y de un 10% adicional para cubrir los gastos de notaría, gestoría, registro e impuestos, es de gran ayuda para lograr un préstamo.
8. Alquiler con opción a compra. Muchos siguen considerando que ser inquilino es un modo de perder el dinero. Esta opinión pierde por completo su sentido frente al alquiler con opción a compra. La renta mensual se descuenta íntegramente del precio de venta de la vivienda, cuya opción de compra se podrá ejecutar pasados unos años.
9. No firmar sin estar seguro. La firma de las escrituras es el momento cumbre de la compra. El significado de cada frase contenida en este documento debe estar claro. Una casa es una compra que se realiza dentro de un horizonte temporal amplio, por lo que el paso debe darse con seguridad y teniendo todos los cabos bien atados.
10. Acudir a una agencia. Estos especialistas realizarán un análisis de nuestras necesidades y nos mostrarán viviendas que realmente encajen con los criterios que hemos marcado de localización, superficie y distribución, así como ajustadas a nuestro presupuesto.

Alquilar en tiempos de crisis

1. Hacer un presupuesto mensual. Comprar requiere una proyección de nuestras finanzas para más tiempo, pero ser inquilino no nos libra de hacer un análisis pormenorizado de ingresos y gastos. Si al echar cuentas, el pago del alquiler hace que lleguemos justos a final de mes, revisaremos expectativas y valoraremos viviendas más económicas.
2. Valorar la opción de compartir piso. Lo que en el pasado estaba reservado a estudiantes, en el presente es una práctica común para solteros que comienzan en el mercado laboral. También es válido para aquellos que ya acumulan varios años como trabajadores, pero que perciben un salario exiguo que no permite mayores desembolsos.
3. Buscar una zona bien comunicada. El combustible es cada vez más caro, aunque las tarifas del transporte público tampoco se quedan atrás. Vivir de alquiler en un barrio que esté cerca de nuestro trabajo, lugar de estudios, núcleo familiar o círculo social es una solución al gasto en desplazamientos.
4. Decantarse por pisos amueblados. Un piso recién amueblado suele tener una renta algo más cara que uno vacío. Sin embargo, decantarse por el primero implica menos inversión al principio. Con el tiempo, si todo ha ido bien y se ha cumplido con los pagos religiosamente, todo es cuestión de negociar una rebaja adecuada a las circunstancias.
5. Pactar una carencia por ausencia. Alquilar de septiembre a junio y regresar al mismo piso tras el verano es una práctica común dentro del arrendamiento a estudiantes. El casero suele conceder a los inquilinos una carencia, lo que beneficia a los inquilinos al ahorrarles unos meses de renta y al propio dueño, que se asegura el tener buenos pagadores.
6. Presentar cartas de recomendación. Aunque estas buenas palabras no van a evitar que tengamos que respaldarnos en valores más tangibles, como por ejemplo un aval o un depósito, el peso psicológico sobre el nuevo casero del testimonio de sus antecesores nos servirá para rebajar tensiones y negociar dentro de un clima de mayor confianza.
7. Pactar las actualizaciones de renta. La nueva ley de alquiler especifica que las subidas o bajadas en las mensualidades ahora serán pactadas libremente entre las partes desde el primer año de contrato. Se trata de un nuevo marco que abre la puerta al consenso, pero se recomienda que las actualizaciones se dejen claras antes de firmar.
8. Exponer la idea del subarriendo. Si se dan apreturas económicas, alquilar a un tercero es una posible salida. Siempre y cuando sea una opción contemplada como cláusula en el contrato es perfectamente legal. En caso contrario, habría que plantearlo al casero antes de abrir la puerta a personas que no formen parte del acuerdo original.
9. Negociar los gastos. En ocasiones, a la renta se le unen la comunidad, y cada vez con más frecuencia, la tasa de basuras o IBI. En la compra, negociar es una costumbre arraigada. ¿Por qué no extender esta práctica al mercado del alquiler?
10. Recurrir a profesionales. La proliferación de agencias especializadas en el alquiler es una señal inconfundible de la fuerza que está ganando este mercado. Acudir a una de ellas asegura un contrato sin fisuras, perfectamente explicado y absolutamente legal.

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