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jueves, 13 de junio de 2013

BBVA y Cajamar anulan las cláusulas suelo a cientos de miles de hipotecas (Cinco Días Juande Portillo 13/6/13)

El pleno de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo emitió este miércoles un auto de aclaración sobre su sentencia del 9 de mayo que, de facto, puede dar la puntilla a las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios. Se trata de una condición relativamente común en los créditos inmobiliarios españoles que impone un tipo de interés mínimo por debajo del cual no se reducirá la cuota del cliente pese a que el euríbor siga bajando. Aunque el Supremo considera “lícito” el concepto en sí, exige un nivel de transparencia e información al firmante que, en la práctica, deja sin efecto buena parte de las cláusulas que estaban en vigor. Tanto es así que entidades como BBVA o Cajamar ya anunciaron horas después que dejarán de aplicar las cláusulas suelo de toda su cartera hipotecaria, con efecto desde el 9 de mayo.
Después de todo, la aclaración emitida por el Supremo responde directamente a una cuestión presentada por BBVA, Cajamar y Novagalicia –cuyos servicios jurídicos seguían estudiando el auto– para concretar en qué supuestos deben anularse las cláusulas suelo según la sentencia del 9 de mayo.
En aquella, el Supremo definía como causa de nulidad seis supuestos. Uno, que la hipoteca tuviera
“apariencia de un contrato de préstamo a interés variable” cuando el cliente no siempre se beneficia de una rebaja del precio del dinero. Dos, “la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio” del contrato. Tres, “la apariencia de que el suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de un techo”. Cuatro, “su ubicación entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor en el caso de las utilizadas por el BBVA”. Cinco, “la ausencia de simulaciones de escenarios diversos” que reflejen cómo afectan al cliente diferentes comportamientos del euríbor. Y seis, la “inexistencia de advertencia previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad”.
Las entidades señaladas habían cuestionado al Alto Tribunal sobre si hacía falta que se diesen a la vez todas estas condiciones para anular una cláusula suelo, a lo que el Supremo contestó ayer que “no es preciso que concurran de forma simultánea todas las circunstancias”. En la práctica eso supone que encontrar uno solo de los abusos reseñados en la hipoteca daría fundamento al cliente para recurrir su nulidad. El auto, en todo caso, hace hincapié en que la clave de la validez de la cláusula radica en que el cliente esté perfectamente informado.
Con todo, el Supremo también aclara que “las cláusulas suelo pueden ser nulas aunque el consumidor se hubiera visto beneficiado durante un tiempo por las bajadas del índice de referencia”.
Finalmente, el auto recuerda que la sentencia no tiene efectos retroactivos por lo que las entidades no estarán obligadas a devolver el dinero a los clientes que, en base a una cláusula abiertamente abusiva, no pudieran beneficiarse de las rebajas del precio del dinero en el pasado.
En todo caso, las cláusulas abusivas no serán de aplicación desde el día 9 de mayo de este año, que es cuando el Supremo dictó la sentencia, y la fecha que BBVA o Cajamar han tomado de referencia para anularlas de sus contratos.
Ismael Fernández, socio del departamento de Derecho inmobiliario del bufete Ashurst considera, sin embargo, que la decisión de estas entidades tiene más de “criterio reputacional”, para evitar nuevas críticas en un entorno social muy agresivo con la banca, que de imperativo legal, pues el Supremo no obliga a anular todas las cláusulas.
Eso sí, reconoce Fernández, las entidades que mantengan las cláusulas se arriesgan a un aluvión de juicios para dilucidar caso por caso.
De esta forma, otras entidades que cuentan con cláusulas suelo en sus hipotecas, como Sabadell o Popular, no han decidido de momento anular dichas condiciones en sus contratos.

La sentencia del 9 de mayo

Según detalla BBVA en su nota, la sentencia del Supremo del 9 de mayo dictaba los siguientes pronunciamientos:
"(i) declara, con carácter general, que no ha lugar a la nulidad de las cláusulas de limitación a la baja a la variación de los tipos de interés variables (“cláusulas suelo”) incorporadas a contratos suscritos con consumidores; si bien,
(ii) se declaran nulas por falta de los requisitos de transparencia exigibles por el Tribunal Supremo las cláusulas suelo contenidas en las condiciones generales de determinados contratos con consumidores, entre los que se encuentran los contratos de préstamos hipotecarios de BBVA;
(iii) condena a las entidades financieras parte del proceso, y entre ellas a BBVA, a eliminar dichas cláusulas de los contratos en los que se insertan y a cesar en su utilización, declarando la subsistencia de los mismos; y
(iv) declara que no ha lugar a la retroactividad de esta sentencia, que no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni a los pagos ya efectuados en la fecha de su publicación".

Un coste de 35 millones en junio

Más allá de la transformación del modelo hipotecario español que pueda derivarse de la sentencia del Tribunal Supremo, por las exigentes garantías de transparencia que impone sobre las cláusulas suelo hipotecarias para considerarlas válidas, la anulación generalizada de esta cláusula en algunas entidades promete derivar en un importante impacto económico.
“Se estima que con la actual cotización del índice de referencia mayoritariamente utilizado en esos contratos, euribor a un año, la aplicación de esta medida a la cartera hipotecaria afectada por la sentencia, producirá una reducción del beneficio neto después de impuestos en el mes de junio (primer mes completo en el que se aplicará) de 35 millones de euros”, estimaba ayer mismo BBVA en el comunicado remitido a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Un golpe que, si se extrapola a 12 meses arroja un coste de 420 millones de euros anuales, si bien, como aclara la entidad, “en meses sucesivos el impacto dependerá de la evolución del Euribor a un año”. Después de todo, el euríbor a un año se encuentra ahora en 0,504, cerca de mínimos históricos.
El coste de la medida, en todo caso, amenaza con incrementar la factura que ya afronta la banca en reestructuraciones y saneamientos inmobiliarios. El sector, de hecho, está pendiente de conocer el coste del nuevo paquete de provisiones sobre créditos refinanciados que ha impuesto el Banco de España. También está pendiente el pago de una aportación extraordinaria al Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la compensación de los afectados por participaciones preferentes.

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