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martes, 25 de junio de 2013

Hipotecas con efecto retardado (Alvaro Romero - El País - 24/06/2013)

El precio del dinero en la eurozona está en mínimos históricos. El Banco Central Europeo presta a un interés del 0,50% tras pasarse todo 2012 en el 0,75%, lo que no tiene precedentes desde la creación de la Unión Monetaria en 1999. Sin embargo, para España, este descenso en los tipos no se ha traducido en más crédito, tal y como se encargan de denunciar periódicamente el Gobierno, las empresas y las familias que quieren comprarse una casa. Aunque hay más. El recorte de la tasa de referencia tampoco ha servido para mejorar las condiciones de financiación, ya que el interés medio de las hipotecas firmadas durante el pasado año, lejos de bajar, ha subido hasta llegar al 4%, según los datos recogidos por los registradores, otro récord, pero en este caso contrario a los intereses de los hogares.
El balance de los registradores, testigos de todas y cada una de las escrituras que firman los españoles, revela que las hipotecas se han cerrado con un diferencial de entre 2,5 y 3 puntos porcentuales sobre los índices de referencia. Estos niveles no tienen parangón en la estadística y encierran un claro riesgo con vistas al futuro. La pregunta que empiezan a hacerse algunos observadores es: ¿qué pasará cuando pase la crisis y los tipos oficiales vuelvan a subir?
Aunque es difícil fijar una media por la elevada disparidad que hay entre hipotecas y condiciones, sí que se puede realizar una aproximación del impacto que tendría para una familia tipo la evolución al alza del euríbor. Este es el indicador que se utiliza para fijar el precio del 90% de las hipotecas a tipo variable que hay en España y su evolución viene marcada por la tasa de referencia del BCE. Así, si el índice, que ahora está en torno al 0,50%, volviese a tocar el máximo del 5,3% que marcó en 2008, la cuota mensual de una hipoteca de 120.000 euros al euríbor más 2,5 puntos subiría de 570 euros a 910 euros. Es decir, 4.000 euros al año. Si este mismo crédito se hubiera firmado con un tipo del euríbor más uno, el repunte sería inferior, de 2.700 euros, y no estresaría tanto los presupuestos de las familias.
La vivienda es, precisamente, la partida de gasto más significativa de los hogares, por lo que este aumento tendría un efecto “terrible y nefasto” sobre las familias, opina Gerard Costa, profesor de ESADE y responsable del observatorio de consumo de esta escuela de negocios. Sobre todo, añade, si se tiene en cuenta que, frente a otras épocas, ahora la mayoría de los trabajadores espera que no suban sus ingresos porque, por primera vez en décadas, los salarios han empezado a bajar.
“En España no hacemos cálculos de futuro, la gestión presupuestaria no existe y la cultura financiera es mínima”, se lamenta Costa. Según el último informe sobre presupuestos familiares que ha dirigido, la capacidad de ahorro de las familias ha ido reduciéndose a medida que se deterioraba la economía y ahora son muchas las que apenas llegan a fin de mes. Por tanto, augura que van a tener problemas si no cuentan con tiempo suficiente para rehacer el colchón antes de que vuelvan a subir los tipos.
El pago por la vivienda ha bajado, pero sigue siendo el principal gasto
Actualmente, la hipoteca no aprieta, lo que la convierte en una de las pocas alegrías de las familias, si no la única, en materia financiera. Esto es así porque el euríbor a un año está a la par con el interés del BCE. Incluso llegó a situarse por debajo del precio oficial del dinero en mayo, cuando su media mensual marcó un mínimo histórico al caer al 0,484%.
Los beneficiados en sus cuotas son los que compraron en los años del boom inmobiliario —los que pagaron mucho por su casa, pero con créditos baratos— siempre y cuando no tuviesen la controvertida cláusula suelo. Hasta que la tormenta financiera estalló en 2008, el exceso de liquidez que llegaba a España desde los bolsillos de los inversores extranjeros trajo consigo las hipotecas por el 100% del valor del inmueble. Era la época del “llévese algo más y así amuebla el piso” porque la premisa era que la vivienda nunca iba a bajar de precio y siempre cabría la posibilidad de recuperar la inversión. Junto a las hipotecas millonarias, la abundancia de dinero también dio lugar al crédito con diferenciales históricamente bajos de solo medio punto ya que al venderse tantos préstamos, los márgenes de beneficio para los bancos estaban asegurados.
Si el euríbor volviese al 5,3% encarecería las cuotas una media de 340 euros
No obstante, la situación ha cambiado mucho desde entonces y tanto el precio de las hipotecas como el euríbor han tomado el camino contrario. De hecho, algo ha tenido que pasar cuando en la publicidad de las entidades ya se vende como un logro la concesión de hipotecas al 2,25% por el 80% del valor de la hipoteca.
A este respecto, el presidente del Banco Popular, Ángel Ron, justificaba hace apenas unos días el aumento de los diferenciales en apenas una frase: “Las hipotecas al 1% no cubren los costes”. En el mismo sentido, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) sostiene que las restricciones del crédito están en línea “con la escasez y el encarecimiento” de las condiciones de financiación de las entidades, que siguen sin poder acceder a los mercados interbancarios por falta de confianza, y la caída de la demanda. Pero eso no es todo.
Joaquín Maudos, catedrático de Economía de la Universidad de Valencia y colaborador de Funcas, pone el énfasis en que el aumento de los intereses está más condicionado por la mayor aversión al riesgo de las entidades. “La banca se protege del aumento de la morosidad cobrando una prima de riesgo”, afirma antes de recordar que la tasa de impagos en las hipotecas cerró abril en el 4%, su nivel más alto desde que el Banco de España empezó a recoger estos datos en 2003. “Y seguirá subiendo”, añade. A corto plazo por las refinanciaciones y, luego, por el paro, que es el principal factor que provoca que las familias dejen de pagar al banco.
Los expertos prevén que el precio del dinero siga bajo durante unos años
Además, a estos factores se une ahora la incertidumbre en torno a lo que pasará con la cláusula suelo tras la decisión del Supremo de anular los contratos sin transparencia. Entre las posibilidades futuras está el que las entidades suban los tipos de los nuevos contratos para compensar la pérdida de ingresos provocada por el fin de dichas cláusulas. No obstante, también hay otro punto interesante en la resolución. Junto a la denuncia de falta de información, el alto tribunal también dejó en evidencia la desproporción entre unos suelos relativamente cercanos, del 2,5% o el 2,8%, y unos techos bastante lejanos, de entre el 10% y el 15%. Asimismo, puso de relieve que estas otras cláusulas están mucho menos extendidas que las que limitan el impacto de los descensos del euríbor en las cuotas. Esto juega claramente en beneficio de la banca y en detrimento de los clientes, ya que ni pueden sacar partido de los descensos en el precio del dinero ni dejar de pagar más cuando los tipos suben.

Baile de referencias

Euríbor. Es el índice por excelencia, ya que fija el precio de la mayoría de las hipotecas que se firman en España.
IRS. El Banco de España ha puesto en marcha un índice paralelo al euríbor para establecer el precio de las hipotecas, pero aún no se ha generalizado. El IRS ahora está en el 0,827%. Se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos a un mismo plazo.
IRPH. Atrapó a más de un millón de familias y caduca en octubre. En algunos casos, se firmó algún tipo de sustituto
Tipo fijo. La Asociación Hipotecaria Española destaca que el número de créditos referenciados a un tipo fijo en algún momento de su vida ha aumentado del 9% hasta el 17% del total de los nuevos préstamos.
Junto a los afectados por tener cláusulas suelo en sus créditos, de los que se calcula que quedan más de un millón, hay otro amplio colectivo que también sabe lo que es vivir pagando más que el resto de hipotecados. Ellos son los que firmaron con algunos de los índices de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH), que pese al descenso a mínimos del precio oficial del dinero no han bajado a lo largo de la crisis del 2,5% o, en el caso de las cajas, del 3%. “Te lo venden diciendo que es más estable que el euríbor. Y es verdad, pero lo que no te cuentan es que nunca baja”, explica Jacob Molina, presidente de la agrupación de afectados por el IRPH. Estos índices, recuerda, tienen fecha de caducidad en octubre por imposición de Bruselas, pero los que en su día no incluyeron un sustituto en su escritura, todavía no saben qué es lo que pagarán a la vuelta del verano.
Independientemente de la alternativa, lo que está claro es que dependerá del precio oficial del dinero, que en todo caso todavía se tomará un tiempo para subir, tal y como pasará con el euríbor. Sobre este último, aunque es poco probable que en un futuro a corto o medio plazo vuelva al 5,3%, nada ni nadie puede asegurar dónde estará dentro de cinco años. De momento, el índice mayoritario de las hipotecas, que se establece a partir del interés al que se prestan una serie seleccionada de bancos de la eurozona, no ha dejado de subir tras tocar en mayo lo que parece que se va a quedar como un mínimo histórico en el 0,484%. Lo único que le haría darse la vuelta otra vez es que el instituto emisor europeo baje los tipos de referencia, lo que sería una señal inequívoca de que la economía va realmente mal.
José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citigroup en España, considera que “un nivel normal” de los tipos de interés del BCE sería de entre el 3% y el 4% para afrontar una inflación del 2%. Pero, no ve ninguna razón para llegar a estas cotas hasta 2016 o 2017. Así, añade que la subida será muy lenta y augura un escenario de cierta estabilidad a medida que España y Europa dejan atrás la crisis, lo que tendría que dar algo de margen a los hogares para ir adaptando su presupuesto al aumento de las cuotas.
La proporción de sueldo destinado a pagar la casa ha bajado al 30%
En esta hipótesis de paulatino regreso del crecimiento, los diferenciales hipotecarios volverían a una cierta normalidad. Con ello, se restringiría el número de familias hipotecadas con diferenciales de récord a un 5% del total de los 6,77 millones de créditos con vivienda como garantía que hay en España. A medida que la morosidad se normalice y los riesgos se reduzcan, añade Maudos, “el sobreprecio del crédito tenderá a reducirse”, por lo que sostiene que un euríbor alto será señal de un mercado normalizado.
Un escenario diferente, advierten los expertos, no solo sería malo para los hipotecados, ya que indicaría una economía todavía estancada y, lo que es peor, más paro. Con ello, se producirían nuevos incrementos de la morosidad, por lo que el crédito seguiría sin reactivarse y España caería en un círculo vicioso de difícil salida.
En cualquier caso, frente a los retos de futuro, se puede decir que las familias han aprendido su parte de la lección tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Primero, porque ya no se embarcan en hipotecas sobre el 100% del valor de la vivienda, siempre y cuando el inmueble no sea propiedad del banco, y porque han limitado al 30% la proporción de salario que destinan a pagar la casa. También, porque son créditos a menor plazo, aunque este descenso viene provocado por algo sobre lo que no tienen influencia: la caída del precio de la vivienda.

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