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miércoles, 3 de julio de 2013

Encuentros: Itzíar Echeandía y Rosa Alevito (Elmundo.es - 2/7/13)

1. el primer año de alquiler lo cumplo en Sept 2.013, podría renovar contrato si negocio bajar el arrendamiento de 750 euros a 625 euros ? o hay que hacer un contrato nuevo ... ?
No es necesario hacer un contrato nuevo por el solo hecho de haber pactado una rebaja en la renta. Basta con que suscriban ustedes un anexo al contrato diciendo que se modifica la renta con efectos de la fecha que sea y consignando las nuevas condiciones económicas. Deben hacer constar que siguen en vigor las demás condiciones del arrendamiento.
 
2. Tengo unas tierras de secano arrendadas pero siempre nos pagan tarde y ademas por partes el alquiler... no se puede hacer nada para que paguen a tiempo ? Que debo hacer que no me cueste mucho y que no entre en litigio frontal con quien le arrende las tierras ?
Lo normal suele ser requerir primero extrajudicialmente al arrendatario a fin de que cumpla puntualmente sus obligaciones de pago. Bastará con que le remita un burofax usted mismo o a través de su abogado. Si no obtiene resultado, lamentamos decirle que se verá obligado a recurrir a la vía judicial.
 
3. Ahora por contrato toca subir un 1,7 por ciento la renta a mi inquilino pues es el IPC de Mayo, si no me paga este aumento y sigue pagando la renta anterior esa deuda se le acumula ?
La LAU le impone a usted, como arrendador interesado en la subida, que notifique por escrito al arrendatario el porcentaje de alteración aplicado, acompañando una certificación del INE comprensiva de este dato (si el inquilino se la exige) o indicación del BOE en que conste publicado. Lo habitual es sacar una nota por internet de la web www.ine.es y acompañarla; suele bastarle a los arrendatarios.
Ha de tener en cuenta que la subida sólo es exigible a partir del mes siguiente a aquél en que le sea notificada a su arrendatario. Por supuesto, si hecho todo esto no paga la subida, estará impagando parcialmente la renta y se le podrá reclamar esas diferencias.
 
4. Hacienda de la Comunidad de Madrid me dice, usando una muestra de pisos testigo sesgada, que el piso que compré vale 51% más de lo que me costó. Llevo ya varias alegaciones pero se salen por los cerros de Úbeda en sus respuestas y no responden realmente a mi argumento básico de error muestral ¿Qué puedo hacer para evitar este atraco?
Lamentablemente ésta es una cuestión recurrente hoy en día como consecuencia de la bajada de precios de los inmuebles. Las valoraciones de inmuebles que maneja Hacienda muchas veces están por encima del precio real de las transacciones, lo que motiva estos expedientes de comprobación y liquidaciones paralelas por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La cuestión tiene difícil solución, salvo por ejemplo, que se pueda demostrar un deterioro objetivo del inmueble (problemas estructuras, conservación muy deficiente, etc...) que realmente justifique un menor valor del mismo.
 
5. Mi vecino de al lado tiene dos aparatos de aire acondicionados que hacen mucho ruido, ( hay otros en patios de al lado que no hacen ruido) y hacen vibrar una parte de mi vivienda, se lo he dicho y sigue igual que puedo hacer ?
Lo habitual es, si no se logra un acuerdo entre las partes, intentar que sea el ayuntamiento quien -mediante la oportuna denuncia- compruebe si se cumplen las ordenanzas que puedan afectar a la instalación (tanto en materia de inmisiones y horarios como de ubicación). Si por esa vía se consigue algo, es más barata y expeditiva que un pleito entre particulares. Si no hay suerte, lo normal es plantear el tema en junta de comunidad (previo estudio de estatutos, normas internas, etc, pues en muchas comunidades se estipulan limitaciones para estas instalaciones) para que de algún modo la junta le conmine al propietario a adecuar la instalación o el horario a un uso "civiliter". Si nada de esto funciona, tendrás que emprender un pleito civil previa elaboración de un informe pericial que sirva de base a su demanda y del que se desprenda una molestia objetiva y más allá de la que debe soportarse.
 
6. Tengo un piso alquilado desde agosto de 2012, ¿sigue para mí en vigor la antigua ley de arrendamientos? muchas gracias
Sí. La Disposición Transitoria 1ª de la Ley 4/2013 dice que los contratos anteriores a su entrada en vigor siguen rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación salvo que las partes acuerden adaptarse al nuevo régimen jurídico que dicha Ley 4/2013 establece.
 
7. En el edificio que vivo de alquiler se ha producido una dación en pago a favor de un nuevo propietario que es una CAJA. No se ocupan del mantenimiento del edificio desde hace un año y permiten que se ejerza la prostitución en uno de los pisos sobradamente demostrado. ¿ Tenemos derecho a alguna indemnización cuando nos marchemos por la ausencia total de atención que prestan? Muchas gracias
Si el arrendador (la Caja en este caso), no cumple con sus obligaciones contractuales, entre las que se incluyen el mantenimiento de la vivienda y sus instalaciones en buenas condiciones de uso, podrá usted reclamar dicho cumplimiento y, en su caso, la indemnización de los perjuicios sufridos. Le recomendamos que con carácter previo remita a la Caja un requerimiento extrajudicial y, si no obtiene respuesta satisfactoria, acuda a la vía judicial si es ése su interés. En nuestro derecho, los daños y perjuicios hay que probarlos de modo que para reclamar una indemnización por dicho concepto será necesario que pueda acreditar el daños y su cuantificación económica.
 
8. Tengo que llevar la comunidad de un piso , sé que tengo obligación a pesar de no vivir en él ni en el propio edificio, hay administrador, ¿Tengo obligacion de pasar cada pocos días por el edificio para ver si hay alguna anomalía o deben los vecinos de llamar directamente al administrador cada vez que los haya? muchas gracias
No es exigible una determinada presencia en la finca ni una "jornada" laboral como tal. Lo habitual es que los vecinos puedan recurrir al administrador (o a usted, por teléfono) para plantear cualquier incidencia, y que estas cuestiones le lleguen a usted para que pueda decidir en temas más o menos urgentes. Con teléfonos es fácil gestionar de forma ágil las mínimas decisiones que el día a día de la comunidad supone.
 
9. El 7 de agosto tengo que subir la renta por primera vez ¿que mes tengo que coger para calcular el ipc?
El mes de referencia para la actualización es el último cuyo IPC se hallare publicado en la fecha de celebración del contrato. Las fechas de publicación de los índices se pueden encontrar en la web del INE. Normalmente se publican hacia el día 15 del mes siguiente, de modo que, si el contrato es de 7 de agosto, el IPC a aplicar es el de junio, porque a fecha 7 de agosto aún no constaría publicado el IPC de julio.
 
10. Me temo que el inquilino de un piso que alquilé junto con un trastero, deja meter en éste último cosas a un vecino del edificio , no le debe de cobrar nada, simplemente es un favor. ¿puedo tener algun problema con el vecino, cuando el inquilino se quiera marchar? el contrato prohibe el subarrendo, pero como digo no me consta que le cobre
No tendría porqué tener usted ningún problema. Su inquilino tiene la obligación de devolverle el trastero vacío cuando finalice el arriendo y será su responsabilidad y su problema si el vecino pretende seguir ocupándolo después. Usted tendrá acción frente a su arrendatario puesto que es ajeno a la relación de éste con su vecino.
 
11. vivienda alquilada si no paga el inquilino hoy se le puede desahuciar de casa sin gastos gracias
El desahucio es un proceso judicial que requiere la intervención de abogado y procurador, y estos profesionales cobran, sin perjuicio de que luego el arrendatario, si es desahuciado por falta de pago, pueda ser condenado al pago de las costas procesales (o sea,a devolverle a usted lo que pagó a su abogado y procurador para interponer el desahucio). La única excepción es el caso de que usted tenga derecho a asistencia jurídica gratuita por su nivel de ingresos. De ser así, se le nombrarán profesionales adscritos s las listas del turno de oficio -lógicamente, no podrá elegirlos-. Puede hacer la consulta en el colegio de abogados de su circunscripción, o bien en el servicio de orientación jurídica de los juzgados.
 
12. Tengo un bajo comercial y desde la terraza del primer piso hay una fuga. ¿Tengo participación en el arreglo?. Gracias
Si la terraza es un elemento común, el arreglo lo paga la comunidad, lo que le incluye a usted a no ser que en los estatutos o el título constitutivo de la finca se establezca la exención del pago de determinados gastos a favor de los locales. Si la terraza es privativa, tendrá que arreglarlo el dueño del piso.
 
13. Buenos días. Me alegro de volver a saber de Vds., llevaba tiempo esperándoles. Tengo un par de preguntas: 1. Con la bajada del precio de los pisos, querría saber si los Notarios aplican también estos nuevos precios o siguen con las listas de precios antiguas 2. Hace algunos años compré un piso en Madrid, en copropiedad al 50 % con mi hermano. La verdad es que no llegó a pagar más que una mínima cantidad de su parte, pues poco después se arrepintió y quiso desprenderse de la propiedad. Ahora estoy pensando en legalizar la nueva propiedad y quisiera saber lo siguiente: qué impuestos y demás gastos, de cualquier tipo acompañan a una operación de compraventa de un piso y cuales acompañan a una donación Muchas gracias
Los aranceles de los notarios van en función de la cuantía del negocio jurídico que la escritura contempla, luego se adaptan a la bajada de los precios de forma natural o automática. Para adquirir usted la totalidad de la propiedad que comparte con su hermano la mejor opción es la "disolución del proindiviso" que fiscalmente sólo tributa la 1%. Ni la compraventa ni la donación parecen buenas opciones. Consulte la cuestión con el notario.
 
14. En los casos de divorcio cuando uno de los cónyuges se queda en propiedad con el 100% de la vivienda, ¿es posible subrogarse a su nombre la hipoteca sin modificar las condiciones o es siempre necesaria una novación que en la actualidad lleva a un incremento del diferencial con el Euribor?, que se puede hacer en estos casos.
La cuestión es que el que no se queda la vivienda, además de perder la condición de propietario, querrá perder la condición de prestatario obligado frente al banco; y en esta medida necesitará de la "colaboración" del banco que, como ve, le va a imponer sus condiciones.
Si no existe tal necesidad -bien porque quede poca deuda, porque el que ha salido de la propiedad "se fía" del otro, etc; nada impide dejar el préstamo como está y pactar en la liquidación de gananciales que la deuda se la adjudica quien se queda con el piso, que es quien seguirá pagándola. El riesgo es para quien sale de la propìedad del piso, ya que si elm propietario deja de pagar y no se ha llevado a cabo la novación, frente al banco seguirá siendo un obligado al pago a todos los efectos.
Si deciden sacarle del préstamo y su banco le impone condiciones muy gravosas, traten de ver la posibilidad de pedir el préstamo en otra entidad; suele ser un argumento que mejora la disposición de las entidades bancarias, especialmente si han sido buenos pagadores.
 
15. Hola, hace mas de 15 años quedé viuda con dos hijos que ahora son mayores de edad, me volví a casar con un hombre soltero sin hijos y tampoco hemos tenido hijos en común. Mi pregunta es si cuando terminemos de pagar la hipoteca que la tenemos al 50% en un futuro quiénes podrían heredar su 50%??..Muchas gracias por su respuesta. Un saludo.
Entendemos que se refiere al 50% de la vivienda de su actual marido. No teniendo hijos propios él podrá dejar su herencia a quien considere oportuno, respetando los derechos viudales de usted. Tales derechos viudales son el usufructo de la mitad de la herencia, si no viven los padres de su marido.
En el supuesto de que vivan los padres de su marido en el momento de su fallecimiento, serán éstos sus herederos y los derechos viudales de usted se reducen al usufructo de un tercio de la herencia.
 
16. Voy a alquilar próximamente mi vivienda particular, por mutación al extranjero; ¿es conveniente, obligado, etc ponerlo en conocimiento de mi aseguradora para modificar la póliza?; gracias, saludos.
Lea el clausulado de su póliza, porque es muy probable que, en función del tipo de póliza, allí tenga la respuesta. En la medida en que puede suponer una agravación del riesgo, es habitual que se imponga a los tomadores del seguro la obligación de comunicar a la compañía el cambio en el régimen de uso de los inmuebles asegurados. De hecho, comercializan productos específicos para casas en alquiler.
 
17. ¿Puedo incluir en un contrato de arrendamiento un inventario fotográfico de los bienes mobiliarios con el fin de tener una instrumento de juicio de cara a un posible conflicto por daños, extravío, etc?, gracias.
Sí, aunque únicamente será válido como prueba si es aceptado por el arrendatario, dado que se trata de fotos tomadas por un particular y sin la intervención de un fedatario (notario). Bastará con que ambas partes estampen sus firmas al margen de las fotografías o por detrás en señal de aceptación y se haga constar expresamente la existencia del reportaje fotográfico y su aceptación en el texto del contrato de arrendamiento.
 
18. Mi pregunta es la suiguiente: El presidente de la comunidad Instalo un buzon de correos en el porton de la vivienda ,y resulta que la correspondecia la revisa y la ingresa en los buzonees cuando lo cree conveniente. A pesar de las protestas sigue con su erre y no nosda la llave del buzon de la comunidad a cada vecino y la mayoria decide poner una denuncia contra el presidente . Seria conveniente o no. Atentamente.
Vemos que se refiere usted a un buzón externo a través del que se recibe todo el correo, que luego es distribuido a los buzones de cada propietario.
A nuestro juicio, esto no es una práctica legítima si no se prevé un sistema para que esas cartas lleguen a los respectivos buzones en un plazo razonable -el mismo día o el siguiente-. Esto funciona en comunidades con portero o conserje, pero está claro que no en otros casos. Además, dejar la correspondencia en manos de un copropietario o de varios, presidente o no, no nos parece buena idea, porque da lugar a la posible retención /manipulación/ desvelado de la misma, cuando es algo que debe ser objeto de una especial protección. Lo que deben hacer es instar la convocatoria de una junta extraordinaria y que la comunidad decida si se quita el buzón, si esto es lo que desean, o si se deja para recibir publicidad, que es lo normal, y se deja, en cambio, al cartero repartir las cartas a los buzones de cada uno.
 
19. ¿Se puede solicitar una indemnización a una gestora de cooperativas por retraso en la entrega, aunque en el contrato no se especifique una fecha concreta de entrega?
No es fácil responder a su pregunta. Habría que analizar el clausulado del contrato para determinar hasta qué punto ha habido retraso en la entrega y. sobre todo, si la falta de concreción de esta cuestión esencial (fecha concreta de entrega) contraviene o no la legislación de protección al consumidor, lo que podría motivar la nulidad de parte del contrato y la necesidad de proceder a su integración a través de un juez.. Debe consultar la cuestión con un asesor de su confianza que pueda analizar tanto el contrato como las demás circunstancias concurrentes.
 
20. En Madrid interesa que unos padres hagan donacion de una vivienda en vida o mejor esperar al testamento? Gracias
Actualmente en Madrid la donación de padres a hijos está prácticamente exenta del pago de impuestos, luego es siempre una opción interesante desde el punto de vista fiscal.
 
21. Buenas tardes, Compré un piso en Junio de 2011 por el que me deduzco. Es mi primera vivienda en propiedad y la habitual. ¿cuando puedo comprar otra vivienda, que pasaría a ser mi vivienda habitual, sin que pierda las deducciones por la primera (no la vendería, la pondría en alquiler)? Un cordial saludo, Juan.
Para que usted no tenga que devolver las deducciones, tiene que vivir en la casa por plazo continuado de al menos 3 años (salvo que el cambio obedezca a circunstancias que necesariamente exijan mudar de domicilio). Eso sí, una vez se mude, no va a poder deducir por la nueva -ya no hay deducción- ni seguir haciéndolo por la antigua; porque ya no será su vivienda habitual.
 
22. Al ayuntamiento en el que tengo mi casa, vivienda habitual, lleva veintitantos años sin requerirme el pago del IBI. He realizado varios trámites, solicitado licencias de obras, incluso les comenté la situación verbalmente y sigue igual. Llegado el momento en el que decidan cobrarme el impuesto...existe algún plazo de prescripción del mismo? Un saludo y muchas gracias por volver. Es un placer leer sus charlas.
La prescripción es de cuatro años, así que le podrán reclamar cuatro ejercicios hacia atrás.

1 comentario:

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