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jueves, 11 de julio de 2013

Hipotecas personalizadas: la nueva política de la banca (Miriam Calavia - Cinco Días - 11-07-2013)

En los últimos tiempos no solo se han endurecido las condiciones de las hipotecas, sino también la manera de ofertarlas. Lejos quedan las campañas en las que bancos y cajas de ahorro anunciaban a bombo y platillo su mejor hipoteca. La crisis en el mercado hipotecario ha tenido su impacto y ahora apenas se ven en los escaparates de las oficinas bancarias carteles que inviten a financiar la compra de una vivienda (solo se llama la atención sobre las promociones de las casas propiedad de la entidad).
Asimismo, algunas webs de entidades financieras evitan dar detalles sobre este tipo de préstamos. Ni siquiera se consigue mucha más información llamando por teléfono y pidiendo datos concretos al comercial de turno. Así, cada vez más si una persona (sobre todo si no es cliente) quiere saber por ejemplo qué diferencial sobre el euríbor ofrece un banco no le queda más remedio que personarse en una sucursal.
Pero ese solo es el primer paso. A partir de ahí, el interesado se enfrenta como mínimo a un cuestionario básico sobre su situación laboral, económica y personal. Esta especie de ‘radiografía’ determinará a qué financiación se puede acceder, a qué precio y bajo qué condiciones.
Las propias entidades financieras reconocen que las condiciones de las hipotecas dependen del perfil del consumidor porque “hay muchos tipos de perfiles y a cada perfil se le diseña su hipoteca”, según fuentes del sector.
Una alternativa es acudir a una agencia de intermediación financiera profesional, que trabaja para intentar conseguir la hipoteca que mejor se adapte al perfil del solicitante.
En opinión de Olivia Feldman, co-fundadora del portal especializado en finanzas personales, HelpMyCash.com, “cada vez es más difícil saber qué hipoteca concede cada banco ‘a priori’. Las ofertas son más opacas o, si se quiere, personalizadas. Hasta que el cliente no entra a la oficina bancaria, expone su caso y da todos sus datos, el banco no revela cuáles serán las condiciones del préstamo”.
Además, ser cliente o no marca mucho la diferencia. “No es lo mismo que solicite un préstamo un cliente que alguien que no lo es. Cuando viene a preguntar alguien que no es cliente, lo primero que pensamos es que su propio banco le ha rechazado el préstamo, así que hay que analizarlo con lupa”, asegura una empleada de banca que prefiere mantenerse en el anonimato.
De hecho, en varias webs se diferencian claramente las ofertas dirigidas a clientes del resto, que suelen tener peores condiciones. Por ejemplo, la famosa Hipoteca Naranja de ING ofrece un diferencial del 2,29% sobre el euríbor a los clientes más fieles, mientras que eleva el tipo de interés al 2,69% más euríbor para los no clientes y clientes que no reúnan ciertos requisitos, como haber tenido domiciliada la nómina o pensión durante los tres meses inmediatamente anteriores al momento de solicitar el préstamo.
En el portal online de Bankinter se avisa directamente de que su Hipoteca Sin Mas tiene un tipo fijo del 4,5% los primeros doce meses, pero el resto de años al euríbor se le añade “diferencial personalizado” en función del perfil del cliente y de la contratación de otros productos.
En otras webs como la de La Caixa se da información generalizada sobre las hipotecas que comercializa, señalando como mucho el plazo máximo de amortización o los rangos en los que oscilan los intereses que se cobran tanto a tipo fijo como variable. “Los tipos de interés que se aplican dependen de una serie de factores de cada cliente y del grado de vinculación”, comentan desde la entidad catalana. Un argumento similar al que dan Santander y BBVA.
Y en la web de Cajastur, pertenecientes al Grupo Liberbank, para solicitar información sobre un préstamo hipotecario es necesario rellenar y enviar un formulario.
Pedro Javaloyes, director del Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, asegura que “es una situación paradójica porque, por un lado, es evidente que hay una restricción del crédito y conseguir una hipoteca no es tan fácil como antes, y por otro los bancos quieren seguir dando créditos porque es su negocio y de lo que viven”. Por ese motivo, añade, “buscan al cliente más solvente y a partir de ahí tratan de vincularlo al máximo y las condiciones que se negocian en cada caso son diferentes”.

Tener los deberes hechos es la clave

Ya no vale eso de presentarse en la oficina de un banco y pedir una hipoteca sin más documentación a mano que el DNI. El cliente tiene que ir con los deberes hechos si quiere que al menos la entidad le tome en cuenta. Incluso en algunos bancos no se prestan a dar demasiada información sin antes comprobar las nóminas de quien solicita el préstamo o el contrato laboral. Por eso, los expertos aconsejan estar preparados con toda la documentación que se suele requerir de antemano: las tres últimas nóminas, la vida laboral o la declaración de la renta.
Pero hoy en día el primer requisito para obtener una hipoteca es tener trabajo estable, apunta Pedro Javaloyes, de la Agencia Negociadora. “El buen cliente tiene que tener un buen historial crediticio y una estabilidad profesional”, asegura. “Es muy diferente a los años 2004 o 2005 cuando había ‘barra libre’ de hipotecas porque se contaba con que la vivienda se iba a revalorizar. Ahora no se busca tener la garantía del inmueble sino la garantía del pagador”.
Además, hay que tener en cuenta que las entidades ya no financian al 100%, sino entre un 70-80% del valor de tasación o compraventa, de modo que es necesario tener ahorrado el 30% del precio de la vivienda y también para hacer frente a los gastos de gestoría y notaría. Aunque siempre es posible tener más ventajas si se compra un piso de la banca.

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