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miércoles, 18 de septiembre de 2013

La subida de las hipotecas se ‘come’ la caída de precios de la vivienda (Cinco Días Miriam Calavia 17/9/13)

En el mercado inmobiliario e hipotecario, la crisis ha sido un arma de doble filo. Mientras las viviendas se han abaratado, el coste de las nuevas hipotecas se ha disparado. El resultado de estos dos fenómenos contrarios es que para quien tenga que financiar la compra de una casa la rebaja de precios, de un 30% desde los máximos de 2008 según el Ministerio de Fomento, es como si no hubiera existido.
Valga un ejemplo práctico: hace seis años era posible (y fácil) conseguir un préstamo hipotecario referenciado al euríbor con un diferencial muy por debajo del 1%, pero ahora lo más habitual es encontrarse con que al euríbor le añaden un 3%. Tomando los datos que facilita Fomento sobre el precio del metro cuadrado de la vivienda libre en Madrid, en el primer trimestre de 2008 el precio era de 3.011 euros y en el segundo trimestre de este 2013, de 1.915 euros. Según estos precios, hace seis años el valor de una vivienda tipo de 70 metros cuadrados sería de 210.770 euros. Teniendo en cuenta que el índice euríbor a doce meses se sitúa en el 0,55%, quien firmara una buena hipoteca con un diferencial del 0,35% a 30 años pagaría en estos momentos una cuota mensual de 668 euros.
Esa misma vivienda costaría ahora 134.050 euros, y con una hipoteca a euríbor + 3% la letra a pagar sería
de 605 euros al mes. La cuota hipotecaria no ha variado tanto entre los que compraron en el boom y los que deciden comprar ahora. Las razones simplemente son que antes se pagaba más por un piso pero las hipotecas eran más baratas, y ahora el piso sale mejor de precio pero hipotecarse es más caro.
Además, debido a la restricción del crédito, se ha hecho indispensable contar con ahorros para poder acceder a la financiación. La banca ya no presta el 100% (únicamente para las viviendas de su propiedad), sino que financian entre el 60% y el 80% del valor de tasación. Y no hay que olvidarse de que hace falta disponer del famoso 10% de gastos de compraventa. Siguiendo el ejemplo anterior de una vivienda por 140.000 euros, el comprador necesitaría tener ahorrado como mínimo un 30%, es decir 42.000 euros. La hipoteca se haría sobre los 98.000 euros restantes, lo que arrojaría una cuota mensual de 442 euros.
En este contexto, a la eterna pregunta de si es buen momento para comprar una vivienda, la respuesta que dan los expertos es que sí, aunque con matices. “En el mercado empieza a haber oportunidades inmobiliarias debido al stock, pero el comprador debe cambiar el chip y saber que tiene que tener dinero ahorrado”, sostiene Santiago Carbó, catedrático de economía en la Bangor Business School. “Las condiciones de financiación todavía no se han normalizado debido al elevado endeudamiento de la economía española, pero si se cuenta con una situación estable no tiene sentido esperar una mejora de las condiciones que no se sabe a ciencia cierta si llegarán”, apunta. Y aconseja que si alguien ve un piso que le guste a un precio razonable no espere a comprarlo.
Suponiendo que se tuvieran ahorrados 100.000 euros y la casa deseada sea más grande, de 140 metros cuadrados, a tenor de los datos anteriormente citados, en 2008 el precio del inmueble ascendería a 421.540 euros, pero solo habría que financiar 321.540 euros. Actualmente la hipoteca saldría a 1.019 euros al mes. Si esa vivienda cuesta hoy día un 30% menos, es decir 295.078 euros, y además utilizamos los ahorros, se hipotecarían 195.078 euros, con lo que la cuota hipotecaria sería de unos 881 euros.
Valentí Pich, presidente del Consejo General de Colegios de Economistas, está convencido de que “las personas que tienen cierta o total capacidad financiera pueden encontrar en el mercado productos a su medida y negociar no solo el precio sino también las condiciones de pago”. De hecho, según los últimos datos del Consejo General del Notariado, cada vez se compran más casas sin hipoteca: solo se financia una de cada tres viviendas.
Para los se encuentran en el extremo contrario, en situación de desempleo o sin un sueldo estable, Pich aconseja “explorar el mercado del alquiler como alternativa”.
Y es que el encarecimiento de las hipotecas, en un escenario de pérdida del poder adquisitivo por la rebaja de sueldos y el elevado paro, ha venido acompañado también de un endurecimiento de las condiciones para acceder a ellas. Bancos y cajas miran con lupa la solvencia del cliente, le exigen una alta vinculación con la entidad, piden avales y cobran comisiones.

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