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martes, 29 de octubre de 2013

Coto a la morosidad vecinal (Pedro Luis Sánchez Muñoz - Elpais.es - 17/10/13)

Francisco Gafforio, socio-fundador de Communitas, respira aliviado. En una de las fincas que administra en Madrid se acaba de producir una ejecución hipotecaria a principios de este mes y sabe que, hoy, no lo tiene todo perdido. Gracias a la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que entró en vigor este verano, el banco que se ha quedado con el piso tendrá que responder de las deudas pendientes a la comunidad no solo del año en curso, sino de los tres anteriores. En total: 15.304 euros. Si el auto judicial hubiera sido anterior al 28 de junio, Gafforio se tendría que haber conformado con que el nuevo casero se hubiese hecho cargo solo de las cuotas impagadas del año actual y del anterior. O sea: unos 6.951 euros.

La ampliación de la afección real —plazo para que el nuevo propietario, sea por compraventa o por procedimiento judicial, responda de las deudas— es la mayor conquista de los cambios introducidos este verano por el Gobierno para que las comunidades de vecinos hagan frente a una lacra creciente: la morosidad. Porque algunas están ya en la ruina. El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas estima en 1.824 millones la morosidad acumulada por las comunidades de vecinos para este año, un 14% más que a cierre de 2012 [en un mes presentará los datos finales]. “Aunque el moroso particular adeuda más que los bancos, estos generan mucho conflicto a las comunidades”, reconoce Salvador Díez, presidente del Consejo. Un desahucio, además, puede llevar un par de años, y en este tiempo las deudas se acumulan. En 2012, la morosidad bancaria alcanzó los 256 millones de euros —un 16% del total— y Díez estima que este año aumente un 13,7%, hasta los 291 millones.
La ampliación de la afección real ha sido una reclamación histórica de este colectivo —llevaron una propuesta a la Comisión de Economía y Competitividad del Congreso—, aunque los administradores de fincas no han visto satisfechas todas sus peticiones. “Antes de la crisis, pedíamos elevarla a tres años, pero al ver la magnitud de la situación, lo aumentamos a cinco”, recuerda Díez. Otro demanda que se ha quedado en el tintero la preferencia de crédito en caso de concurso de acreedores.
La otra gran novedad que ha traído la modificación legislativa es el fin de la dictadura de la unanimidad. “Salvo casos excepcionales, bastará con la aprobación de 3/5 de los propietarios y cuotas, lo que hará la vida de la comunidad algo más ágil”, explica Daniel Loscertales Fuertes, abogado, presidente de la editorial jurídica SEPÍN y miembro de la comisión de la Dirección General de la Vivienda que redactó la propuesta para elevar la afección real. Sin embargo, los cambios introducidos a hurtadillas en el paquete de la nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas dejan “un sabor agridulce y manifiesta que el legislador desconoce el funcionamiento de las comunidades de propietarios”, se lamenta este experto jurista. “Se produce una intervención absoluta de la Administración en la vida de la comunidad. Resulta que ahora para segregar un piso ya no hace falta la unanimidad, pero sí un permiso de la Administración”, añade Loscertales. Y, claro está, esto también se traduce en más gastos.
“Aunque la reforma tiene sus cosas positivas, sigue siendo necesario regular una LPH completa. De los 24 artículos, solo tienen carácter práctico cinco o seis, el resto son descriptivos”, se lamenta Patricia Briones, abogada del Colegio de Administradores de Madrid. Ahora toca esperar un par de años para evaluar los cambios introducidos —se han modificado los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y la disposición adicional— antes de volver a la carga con más demandas. “Es una ley bastante chapuceada desde hace bastantes años. Se aprobó en 1960 y la realidad de entonces nada se parece a la de hoy. Se ha legislado en caliente para dar una salida al parón del mercado inmobiliario, pero no para solucionar el problema de la LPH”, reflexiona Díez.

Cuestión de interpretación

El modificado artículo 10 es el que más quebraderos de cabeza está trayendo. La nueva redacción dice que “las obras de mantenimiento, conservación y las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad, así como las condiciones de ornato”, no requerirán de acuerdo en junta. “¿Quién decide qué es necesario o no? La ley no lo determina, como tampoco establece un límite entre conservación, mejora y ornato”, señala la abogada Briones, para quien será la jurisprudencia la que vaya señalando el camino. “Este artículo es un despropósito y muy genérico. No tiene sentido privar al propietario de opinar sobre la comunidad e impugnar. Aboca a un juicio declarativo”, asegura Díez.
Por si el lío no fuera suficiente, el artículo 14 mantiene la necesidad de junta para fijar la correspondiente derrama. “Es contradictorio en sí mismo”, añade Loscertales. Pero si hubiera fondos para ello, no es necesario junta aunque el riesgo, según advierten fuentes consultadas, es otorgar demasiado margen de maniobra a los presidentes.
Otra cuestión siempre espinosa en una comunidad es la supresión de barreras arquitectónicas. Ahora, la ley dice que “podrán ser requeridas por propietarios con discapacidad o mayores de 70 años”. Las obras tienen carácter obligatorio y tampoco necesitan junta siempre que el coste no supere las doce mensualidades. ¿Pero qué pasa si no hay fondos suficientes? El propietario tendrá que ir a juicio.

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