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lunes, 10 de marzo de 2014

Los costes de la urbanización de Arcosur se abaratarán un 30% (D. López - El Periódico de Aragón - 10/03/2013)

El futuro de Arcosur podría dar un importante vuelco en las próximas semanas. Y no por la aprobación o no de su plan parcial, sino por la rebaja en los costes de urbanización que están ahogando a los propietarios del suelo desde hace años y amenazan con la paralización definitiva para este proyecto que preveía 21.000 viviendas y que serán 1.667 más con esa modificación urbanística. La junta de compensación tiene previsto presentar ante la asamblea un documento en el que asegura que los trabajos que restan por ejecutar de la misma se pueden hacer por unos 50 millones de euros. Esto supondría rebajar en 28 millones la estimación actual de 78, un 36% más barato.
La pregunta es para qué va a servir. ¿Para aliviar las cargas que los dueños de esos suelos tienen que asumir en forma de cuotas de urbanización? ¿O para hacer más apetecible el producto en el mercado? Lo cierto es que esta circunstancia se produce unos siete meses después de que la asamblea rechazara acudir a la financiación privada --que es mucho más cara que la que ofrecen los bancos-- y cuando, según ha podido saber este diario, ya se han producido algunos contactos con los denominados fondos buitre que sobrevuelan el cielo español en busca de gangas que ofrezcan cuantiosos beneficios dentro de unos años.
Ahora también podría interesar a esos inversores extranjeros que se dedican a comprar a precio de saldo terrenos que están en manos de propietarios ahogados por las deudas. Con una peculiaridad que le hace más atractivo que otros terrenos en la ciudad: el valor de mercado de estas parcelas sin edificar "es cero euros" --reconocido por numerosos expertos del sector en Zaragoza-- y más de la mitad de ellas (que no de la superficie, que sería un porcentaje mayor) no arrastran deudas hipotecarias. La única carga es el coste de la urbanización, que muchos no pueden asumir, que hace que mantenga el índice de morosidad "en torno al 51%". En algunos casos, incluso ha llevado a algunos de estos propietarios a "ofrecer sus terrenos gratis" a otras empresas.
El problema para ellos es que en Zaragoza, ¿quién les va a comprar eso cuando nadie puede garantizar que las obras de urbanización se vayan a ejecutar al completo? Y ahí es donde aparecen esos inversores, que utilizan los costes de urbanización correspondientes a cada parcela (cada uno tiene un porcentaje en función de la superficie adquirida en Arcosur) para fijar el precio de venta. Por eso es apetecible. Porque estos fondos buitre calculan que podrían sacar una rentabilidad que superará el 10% anual en cualquier caso. En cinco años podrían recuperar la inversión inicial y generar un 50% más de beneficio.
Y, curiosamente, es incluso más apetecible en el mercado Arcosur que otros suelos sin edificar de la capital aragonesa como, por ejemplo, los del barrio del AVE, ya que su dueño, en este caso la sociedad pública Zaragoza Alta Velocidad, arrastra una deuda con los bancos de 400 millones de euros y esta está vinculada a estos terrenos.
Pero lo cierto es que no tener un préstamo hipotecario vinculado a la parcela no impide que el potencial vendedor de su terreno en Arcosur cierre esa hipotética operación con pérdidas. De hecho, se da por supuesto que ahora todos lo harían, ya que estos fondos de inversión están ofreciendo en torno al 17% del valor que tenía ese terreno.
Pero la alta morosidad es, junto a esos elevados costes de urbanización, lo que dificultaría esa compra. La rebaja en los costes atajaría, en este sentido, el primer hándicap, así que si se actúa sobre las cuotas a continuación, puede ser un indicador claro del futuro a corto o medio plazo que se pretende para estos suelos.

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