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lunes, 28 de abril de 2014

¿Se puede hablar ya de un cambio de ciclo en el mercado residencial? (Luis M. de Ciria - El Mundo - 25/04/2014)

El ajuste que está padeciendo el mercado de la vivienda en España desde mediados del año 2007 está siendo tan severo y prolongado que incluso las voces más optimistas del sector muestran muchas cautelas a la hora de hablar de los posibles indicios de cambio de ciclo. Pero los últimos datos de ventas y precios apuntan en esa dirección y a ellas se suman otros factores como el inicio de nuevas promociones en determinadas zonas, la apertura de nuevas agencias inmobiliarias, la creciente inquietud de la demanda o el desembarco de los inversores internacionales.
Son signos de estabilización aún débiles y además los efectos de la crisis económica siguen mostrando su cara más cruel en cuanto a niveles de desempleo y precariedad laboral, factores de los que depende directamente la compra de vivienda. Pero nadie, ni los más prudentes, niegan que el punto de inflexión está próximo, si es que no se ha tocado ya.
La estadística mensual de transacciones de viviendas y de evolución del precio del metro cuadrado que elaboran los notarios -las que más fielmente reflejan la realidad del mercado respecto al momento en el que se publican- llevan dos meses seguidos mostrando subidas. En enero, la ventas aumentaron un 62,3% interanual respecto a las de un año antes y un 39,8% en febrero. Por su parte, el precio experimentó una subida interanual del 9,4% durante el primer mes del año y de un 0,6% en el segundo. Y en consonancia con el aumento de ventas, la concesión de hipotecas se incrementó un 58,8% y un 35,9% respectivamente.
¿Son suficientes estos datos para certificar la ansiada recuperación? Lo único que sí parece claro, como indican desde el propio Consejo General del Notariado, es que el repunte tan abrupto de las ventas estaría mostrando la «normalización» del mercado después de la distorsión que produjo el fin de los incentivos fiscales por compra de vivienda a finales de 2012.
Entonces, las compras que naturalmente deberían haberse producido durante los primeros meses de 2013 se adelantaron a los últimos de 2012 para beneficiarse de la deducción, lo que ocasionó un número de operaciones excesivamente bajo en los meses de enero y febrero del año pasado.
Los notarios interpretan el repunte de las ventas y de los precios como «el posible anticipo de un cambio de tendencia» o, al menos , puntualizan, como el fin de la «espiral depresiva» en la que se encontraba sumido el sector.
Sea como fuere, expertos como Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, insisten en que debemos «ser prudentes» a la hora de interpretar datos de periodos tan cortos. «Máxime», añade, «cuando no existen fundamentales por parte de la demanda que nos puedan hacer pensar que existe un claro cambio de ciclo».
Pese a la cautela, Gil sí reconoce que se ha producido «un cambio muy importante» con respecto a lo que ocurría hace un año. «Ha aumentado la confianza en la evolución del sector y han aparecido inversores que están dispuestos a adquirir viviendas, pues descuentan que la mayor parte del ajuste de precios ya se ha producido», asegura. «El que aparezcan estos nuevos agentes en el mercado y que mucha de la desconfianza en el sector haya desaparecido son unas condiciones necesarias, aunque no suficientes para poder hablar de la llegada de un ciclo de recuperación», apunta.
El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé sí que se atreve a pensar abiertamente que el mercado ha tocado fondo e inicia su fase de recuperación. Algo que asegura que se está percibiendo ya especialmente en la capital. «Madrid siempre ha sido vanguardia en el sector y el resto de provincias suelen despertar tras uno o dos años de consolidación en la capital», explica.
Ruiz Bartolomé reafirma su idea con datos como el aumento de las afiliaciones a la Seguridad Social, el crecimiento del turismo extranjero y nacional y el incremento de la demanda externa y de las exportaciones, que acompañan a las estadísticas inmobiliarias y, en su opinión, «consolidan esta impresión». Eso sí, advierte de que el aumento de las ventas experimentado en los dos primeros meses del año, «sigue siendo muy pequeño en cifras absolutas, pese a ser muy fuerte en porcentaje». Por eso, recomienda no echar las campanas al vuelo.
Este consultor añade otro factor para apuntalar la idea de cambio de tendencia: «Las principales entidades financieras han comunicado el aumento de la concesión de crédito hipotecario durante el primer trimestre del año». Y cree que la consolidación de esta tendencia supondrá «una lenta, pero firme escalada de los precios». Aunque puntualiza que «salvo en localizaciones muy concretas», no se experimentarán subidas como las del anterior ciclo expansivo.

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