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viernes, 23 de mayo de 2014

En busca del alquiler perfecto (Sandra López Letón - El País - 22/05/2014)

Si el inquilino no paga el alquiler, el seguro se encarga de cubrir hasta 12 meses de rentas impagadas. Es el flotador con el que muchos propietarios se han lanzado a la piscina.
El 17% de los caseros alquila con seguros de renta y la previsión es que este porcentaje siga al alza. En los países europeos con más alquileres, los contratos con seguro suponen el 40%, según Arrenta, Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda, que comercializa seguros diseñados por Caser, Mapfre, Arag y Das.
De hecho, estas pólizas están reemplazando a los avales bancarios, imposibles de afrontar por muchos inquilinos —apenas el 20% de los alquileres que se realizan en España con garantías—, señala el Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA). En ocasiones es el propio inquilino quien ofrece a su casero la fórmula del seguro de alquiler como principal garantía y sustituto del aval.
Hace unos tres años que los seguros de alquiler comenzaron a encajar en el puzle inmobiliario, al tiempo que se dinamizaba algo más el arrendamiento, en detrimento de la compra. Hoy, los productos que blindan a los dueños y protegen sus viviendas son más populares.
Pero lo son entre las rentas más económicas. El importe medio del alquiler vinculado a un seguro en España es de 601,89 euros —ocho de cada diez es inferior a los 700 euros—. Para importes de más de 1.000 euros, estos productos aún no están muy arraigados, solo se contratan en un 5,69%, han analizado en OESA.
Si bien algunas aseguradoras comercializan el seguro de alquiler como un complemento adicional del de hogar, cada vez son más las que lo venden como un producto único. "Mapfre, Ocaso, Catalana Occidente, Arag y Mutua Madrileña, entre otras, garantizan al propietario el cobro de las mensualidades —hasta 12 meses—, la defensa jurídica y los costes judiciales. También protección frente a los deterioros o el robo por el inquilino", según el portal Rastreator, que aconseja comparar precios y coberturas.
En líneas generales, las principales coberturas de una póliza tipo son: estudio de viabilidad del inquilino (auténtico freno a la morosidad); desahucio y reclamación de rentas; cobro (6, 9 o 12 meses); actos vandálicos al continente y contenido hasta 3.000 euros; asistencia en el hogar 24 horas; defensa jurídica; reparaciones urgentes (desplazamiento y mano de obra con tres horas incluidas) y asesoramiento jurídico.
Algunos protegen las rentas si se produce un siniestro que impida al inquilino residir en la casa, explica Francisco Valencia, de Línea Directa. Esta compañía tiene, además, una póliza para inquilinos que cubre el mobiliario; en un piso de 70 metros sale por 127,49 euros.
Un seguro, cuyo periodo de carencia suele ser de uno a dos meses desde su firma, puede contratarse desde 100 euros al año. La prima media está en 241,97 euros al año, en el caso de Arrenta.
Los de las propias compañías son menos competitivos. En la web de Mapfre, por ejemplo, por 498 euros anuales se tiene asegurado el cobro de las rentas impagadas durante un año para un alquiler de 600 euros mensuales. Este gasto es deducible, hasta un 100%, en la declaración del IRPF.
Dicen las empresas que estas pólizas han conseguido reducir la morosidad. Arrenta —que vende 1.500 seguros anuales, con un aumento medio anual del 15%— asegura haber pasado del 8% al 0,5%.
Ahora bien, cualquier producto que se suponga garante del alquiler sirve de poco sin un análisis previo del arrendatario. Parece ser que la única manera de encontrar al inquilino perfecto, si existe —ese que no deja de pagar, es duradero y cuida el piso— es un estudio previo de solvencia.
Un filtro sin el que el propietario puede estar desprotegido. La experiencia ha demostrado que estrechar la mano y mirar a los ojos no es sinónimo de garantía.
"Es verdad que el interés por los seguros de alquiler ha aumentado, pero si no vienen acompañados de medidas preventivas no son suficientes para resolver el temor principal del propietario: que no le paguen la renta", indica David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro. Por eso, otra fórmula que está calando desde 2007 es la de acompañar al propietario durante todo el alquiler, sin seguros de por medio, pero con las garantías suficientes para que el casero se olvide de problemas.
Se trata de realizar un análisis financiero para seleccionar al inquilino. Es lo que hace Alquiler Seguro. El proceso va desde la adecuación de la vivienda (visita, certificado energético, alta de suministro), promoción (publicación del inmueble, concertar visitas, analizar solvencia) y formaliza?ción (contrato, firma y entrega de llaves). "Como estamos muy seguros, pagamos la renta el día 5 al propietario", según Caraballo.
Esta compañía dice tener morosidad cero, pero ningún inquilino está a salvo de situaciones sobrevenidas. "En estos casos estudiamos cada caso para adoptar la mejor solución, que puede ser algún mes de carencia u ofrecerle otra vivienda que se adapte mejor a sus necesidades, normalmente con una renta menor", indican en Alquiler Seguro.
El coste del servicio es de un 5% de la renta para el propietario. En el momento de la firma, se cobra un mes al inquilino y otro al propietario.

Quién compra seguros

-El perfil socio-económico del inquilino del seguro de alquiler en España está integrado por varones entre 25 y 45 años, con unos ingresos medios de 1.700 euros brutos al mes. La mayoría son empleados por cuenta ajena (81%); seguidos de autónomos (12%); pensionistas (5%) y personas jurídicas o empresas (0,64%), según recoge el Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA).
-En el 49,17% de los casos es necesario aportar los ingresos de dos inquilinos para que se apruebe la petición. En el 45% es suficiente con los de un único inquilino.
-Dos de cada tres asegurados renuevan la póliza en el segundo año. La cobertura más elegida es de 12 meses de impago de rentas, en un 58,63% de los casos. Esta es otra ventaja de los seguros frente a los avales, que normalmente garantizan seis meses como máximo.
-Respecto a la contratación, dos de cada tres se canalizan a través de profesionales inmobiliarios.

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