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martes, 29 de julio de 2014

¿Qué puede decir el Registro de la casa que usted se quiere comprar? (Cinco Días 28/07/14)

Si usted ha hecho ya lo más difícil ahora que es encontrar la casa de sus sueños y saber que podrá pagarla, intente no fallar en lo fácil. Esto es, acudir al Registro de la Propiedad que le corresponda y conocer en qué situación registral se encuentra esa vivienda. El objetivo es claro: no tener disgustos innecesarios. Y es que saber si sobre ese inmueble que va a adquirir pesa alguna situación comprometida, como un embargo o una ejecución hipotecaria puede evitar muchos problemas.
Parcialmente relacionado con esto es la sentencia conocida hace algunos meses, según la cual el Tribunal Supremo confirmó la condena a un notario por autorizar la venta de una vivienda sobre la que pesaba un embargo sin avisar al comprador. El notario tendrá que pagar al vendedor una indemnización de 2.450.000 de euros por los graves daños ocasionados a la empresa que compró una finca en el Paseo de Gracia de Barcelona.
En este caso, lo que ocurrió fue un problema en la comunicación, normalmente fluida y correcta, entre registrador y notario, pero lo importante es que cualquier ciudadano que acuda a una oficina del registro a consultar la situacion de cualquier inmueble, sepa cuándo debe preocuparse.
El Decanato de la Comunidad Valenciana de Registradores de la Propiedad y Mercantiles acaba de editar la Guía de cargas que se pueden encontrar inscritas en el registro de la propiedad al tiempo de adquirir una vivienda. Se trata de un itinerario jurídico en el cual se intenta explicar “con términos sencillos las situaciones jurídicas que pueden afectar a las viviendas”.
Hipotecas
La inscripción de la hipoteca es indispensable en el registro de la propiedad. Si este es el caso de la casa que le interesa, es decir, si es un piso ya hipotecado, puede optar entre tres soluciones. En primer lugar, puede exigir al vendedor que cancele la hipoteca antes de efectuarse la operación para así adquirirla libre de cargas.
También es posible restar del precio final la cantidad que aún se adeuda por el préstamo hipotecario y abonarlo directamente a la entidad bancaria acreedora.
En tercer lugar, puede subrogarse o sumarse a dicho crédito, siendo el nuevo titular de la hipoteca, siempre que cuente con el consentimiento del banco. Durante el pasado boom inmobiliario, ésta fue la opción más escogida por los compradores.
Notas marginales relevantes
Si compra una casa sobre la que pesa una ejecución hipotecaria, deberá cerciorarse de que se cancela esta carga antes de la compra; en caso contrario, no se podrá efectuar la compraventa y su posterior inscripción en el registro.
Otra circunstancia bastante común es que la propiedad en cuestión haya sido beneficiaria de una subvención del Estado. Si su venta es anterior al periodo que suele establecerse como aquel en el que no se pueden vender esta clase de casas, una VPO por ejemplo, es muy probable que las ayudas o subvenciones recibidas deban ser devueltas, algo que debería haber hecho el vendedor. Además, el comprador debe solicitar que se cancele la afección fiscal (devolución de las ventajas tributarias obtenidas) mediante un documento administrativo en el que figure que así se ha hecho.
Anotaciones preventivas
Embargo: Es una garantía registral, por la cual los bienes sobre los que se practica quedan afectos al procedimiento de ejecución instado por el acreedor para que estos bienes le sean devueltos. Es muy importante solucionar esta anotación antes de comprar la finca y se debe actuar instando al vendedor que la cancele antes de la venta, o, en caso contrario, acudir al juzgado para informarse de cómo cancelar esta cláusula haciéndose en todo caso cargo de la deuda y descontándola del precio de venta.
Secuestro: Da publicidad de la existencia de una administración judicial sobre los bienes sobre los que recae y de los cuales no se puede disponer sin autorización judicial. Así se evita la pérdida del valor del bien sujeto a la administración, como consecuencia de una mala gestión de su titular. El comprador debe informarse de la situación de este procedimiento antes de efectuar la compra.
Prohibición de disponer: Medida cautelar que impide que pueda tener acceso al registro cualquier acto de disposición relativo a los bienes a los que afecta. Entre esas limitaciones, estaría como es lógico la de vendr el inmueble, por lo que el comprador debe adquirir solo cuando se le acredite la cancelación de esta anotación.

Otras limitaciones
Condición resolutoria: Si cuando adquiera su inmueble decide efectuar el pago a plazos, debe mostrar una garantía de que puede hacerse cargo del total del precio acordado, ya que si no, el vendedor podría cancelar la inscripción.
Pacto de reserva de dominio: En el caso de que pague a plazos, el vendedor tiene el derecho a supeditar el cambio de dominio a que se pague el último plazo.
Servidumbres: Es un gravamen impuesto en un inmueble en beneficio de otro y perteneciente a distinto dueño, por tanto, el titular de la misma tiene derecho a beneficiarse de dicha carga. El comprador debe informarse de si el inmueble a comprar tiene o no esta clase de limitación.
Opción de compra: Las dos partes de la negociación convienen un precio y un tiempo pactado para una compra futura del mismo inmueble. El comprador debe buscar la cancelación de esta opción inscrita.
Concurso de acreedores: Si el titular es insolvente, el inmueble se declara en concurso de acreedores y así se hará en el registro. Este concurso es muy complejo y se pueden dar numerosas situaciones jurídicas. Por tanto, el comprador debe acudir al registro para informarse de la forma de proceder.

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