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lunes, 15 de septiembre de 2014

Propietarios buscan su media naranja (Sandra López Letón - El País - 14/09/2014)

La permuta de viviendas es una opción de compra y de venta que pasa por los cálculos de muchas familias españolas que no encuentran un comprador o precisan liquidez con urgencia. "Cambio chalé por piso más pequeño", "vivienda en la costa por otra en la ciudad"... Internet está lleno de anuncios de intercambios. En junio pasado se transmitieron 125.817 fincas, de las que 534 fueron permutas (54.058 viviendas, de las que 119 han sido trueques), según datos del INE. Con matices, ya que en muchas ocasiones, en lugar de contrato de permuta, se realizan dos compraventas y así lo contabiliza el instituto público.

Cambiar una casa por otra ha sido durante estos últimos siete años la única salida de emergencia para los que quedaron atrapados en el estallido de la burbuja inmobiliaria. Sin poder vender ni comprar, cerrado el grifo de la financiación, y con un Euribor que encadenaba máximos históricos —hasta el 5,526% de octubre de 2008—, el intercambio era casi la única forma de deshacerse de una hipoteca que pesaba como una losa.
Ahora que el mercado inmobiliario comienza a salir del largo letargo, el interés por las permutas —una fórmula de éxito en EE UU o Reino Unido— parece haberse enfriado. "Sigue siendo una opción. Aunque se solvente el problema de crédito de los bancos, el proceso de compraventa crea mucha incertidumbre en la gente", dice Eneka Tamayo, administrador del portal sepermuta.es, que nació a finales de 2008 y tiene más de 17.000 anuncios y 40.000 visitas mensuales.
El intercambio "es rápido y evita la especulación. Existe y con intención de quedarse", apunta Francesc Salvador, abogado y creador del portal teapetecemicasa.com, que nace como consecuencia de la situación inmobiliaria de mediados de 2007.
Una permuta consiste en encontrar la media naranja inmobiliaria, es decir, vender una casa para comprar otra. Pero no siempre es tan sencillo. Tienen que encajar todas las piezas del puzle: "Encontrar a dos partes interesadas en la casa de la otra, que asuman el valor, establecer la compensación por la diferencia; y que cada parte renegocie la financiación de la vivienda que compra", explica David Moya, director general de la agencia Look & Find, que ha intermediado en permutas. Es muy difícil que las dos casas tengan el mismo
La permuta de viviendas es una opción de compra y de venta que pasa por los cálculos de muchas familias españolas que no encuentran un comprador o precisan liquidez con urgencia. "Cambio chalé por piso más pequeño", "vivienda en la costa por otra en la ciudad"... Internet está lleno de anuncios de intercambios. En junio pasado se transmitieron 125.817 fincas, de las que 534 fueron permutas (54.058 viviendas, de las que 119 han sido trueques), según datos del INE. Con matices, ya que en muchas ocasiones, en lugar de contrato de permuta, se realizan dos compraventas y así lo contabiliza el instituto público.
Cambiar una casa por otra ha sido durante estos últimos siete años la única salida de emergencia para los que quedaron atrapados en el estallido de la burbuja inmobiliaria. Sin poder vender ni comprar, cerrado el grifo de la financiación, y con un Euribor que encadenaba máximos históricos —hasta el 5,526% de octubre de 2008—, el intercambio era casi la única forma de deshacerse de una hipoteca que pesaba como una losa.
Ahora que el mercado inmobiliario comienza a salir del largo letargo, el interés por las permutas —una fórmula de éxito en EE UU o Reino Unido— parece haberse enfriado. "Sigue siendo una opción. Aunque se solvente el problema de crédito de los bancos, el proceso de compraventa crea mucha incertidumbre en la gente", dice Eneka Tamayo, administrador del portal sepermuta.es, que nació a finales de 2008 y tiene más de 17.000 anuncios y 40.000 visitas mensuales.
El intercambio "es rápido y evita la especulación. Existe y con intención de quedarse", apunta Francesc Salvador, abogado y creador del portal teapetecemicasa.com, que nace como consecuencia de la situación inmobiliaria de mediados de 2007.
Una permuta consiste en encontrar la media naranja inmobiliaria, es decir, vender una casa para comprar otra. Pero no siempre es tan sencillo. Tienen que encajar todas las piezas del puzle: "Encontrar a dos partes interesadas en la casa de la otra, que asuman el valor, establecer la compensación por la diferencia; y que cada parte renegocie la financiación de la vivienda que compra", explica David Moya, director general de la agencia Look & Find, que ha intermediado en permutas. Es muy difícil que las dos casas tengan el mismo valor, así que el diferencial se da en efectivo.
Detrás de un trueque hay multitud de motivaciones. La más frecuente es la necesidad de reducir la letra de la hipoteca y tener liquidez a cambio de un piso más pequeño. Es el caso de Carmen, que permuta una vivienda en Chamartín (Madrid), de dos dormitorios, por un apartamento o estudio. O el dueño de un piso en Barcelona, de 200 metros y seis habitaciones, tasado en 850.000 euros, que cambia por "un piso más pequeño". También son clientes las familias que precisan de más espacio, los que cambian de lugar de residencia (movilidad laboral), o las personas mayores que requieren menos metros.

Una compraventa a efectos fiscales

La permuta no deja de ser una doble compraventa. "Fiscalmente es igual. Cada una de las partes debe hacerse cargo del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de sus respectivas comunidades autónomas, de AJD y de la plusvalía municipal", explica Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda.
La ganancia o pérdida patrimonial debe tributar en el IRPF. Será cero si coinciden ambos valores. Si hay ganancia, el incremento del patrimonio estará exento de tributar si se reinvierte ese dinero en otra vivienda. Es decir, "si en la operación de permuta una de las partes obtiene 10.000 euros en metálico, tendrán que tributar en el IRPF", dice Cruzado.
Tanto si se está pensando en el trueque como en la venta, mejor hacerlo antes de que acabe el año para ahorrarse unos euros. La nueva reforma fiscal dispara la tributación por plusvalía a partir del 1 de enero de 2015 al suprimir los coeficientes que actualizan y corrigen la ganancia patrimonial obtenida. "Esta ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la permuta y que pudiera acogerse a este beneficio fiscal, tributará en mayor medida", indica Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar.
Desde hace un mes Carlos Hernández, de 37 años, cambia su piso en Colmenarejo (Madrid), más una casa de fin de semana en un pueblo de Segovia, por un chalé. "Mi mujer y yo podríamos comprar un chalé pero nos encontramos con el problema de la venta del piso. Las dos suman el importe justo que me queda de hipoteca, ya que compramos en 2005, en pleno auge inmobiliario. Si solo vendemos el piso, aún nos quedaría un valor residual de hipoteca (de 180.000 euros)", dice Carlos, al que ha contactado bastante gente interesada.
"Incluso se están dando casos de divorciados que cambian su propiedad por otras dos de valor inferior", añade Salvador.
Deshacerse del apartamento de la playa por pequeños pisos en la ciudad es un clásico. "La mayoría de permutas se concentran en Barcelona, Madrid y la costa Mediterránea", indica el promotor de teapetecemicasa.com, que cuenta con una base de datos donde los usuarios se buscan y se gustan. Existen casi 7.000 propiedades activas y más de 10.000 usuarios interesados. En estos años ha facilitado 42.000 intercambios.
Si surge el flechazo y hay trueque, las cautelas a tomar son las mismas que en cualquier compraventa: visitar el inmueble, solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad, posibles derramas en la comunidad de vecinos, realizar dos tasaciones por peritos independientes, etcétera.
Que exista hipoteca sobre uno o los dos inmuebles dificulta la operación, pero no la imposibilita. La mejor opción suele ser la subrogación del préstamo. "Si el diferencial es más bajo que el de la nueva hipoteca, la mejor alternativa es la subrogación", señala Francisco Abril, consultor senior de Canales de Financiación de Casaktua, portal inmobiliario que comercializa inmuebles de entidades financieras.
Aunque lo más probable es que haya que pagar una comisión por subrogación —suele estar entre el 0,50% y el 1%—, y que este trámite tenga sus propias costas (notaría, gestoría y registro), "hay un sensible ahorro en los gastos de constitución del préstamo, de en torno a un 1,5%", calcula Ricardo Gulias, director de RN Tu Solución Hipotecaria.
Además, desde el punto de vista fiscal, tiene ventajas. Las subrogaciones disfrutan de una exención de AJD (Actos Jurídicos Documentados). "Solo se devenga la cuota fija, ya que ésta se devenga siempre que hay documento público (escritura). Esta tributación es mínima (0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario)", según Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar.
Ahora bien, en la práctica "es muy difícil que pueda darse la subrogación, ya que las entidades deben aceptar el riesgo; hay avales que no quieren volver a firmar; hipotecas de entidades absorbidas o desaparecidas que tienen órdenes de no subrogar; y los bancos no están de acuerdo en respetar las condiciones financieras antiguas beneficiosas para los clientes", según Gulias.
Al final, el visto bueno va a depender de la liquidez del banco. "Le interesa más una subrogación que mantener esa liquidez ociosa sin invertir", puntualiza Abril. Si la entidad se niega, se cancela la hipoteca y se suscribe una nueva.
valor, así que el diferencial se da en efectivo.
Detrás de un trueque hay multitud de motivaciones. La más frecuente es la necesidad de reducir la letra de la hipoteca y tener liquidez a cambio de un piso más pequeño. Es el caso de Carmen, que permuta una vivienda en Chamartín (Madrid), de dos dormitorios, por un apartamento o estudio. O el dueño de un piso en Barcelona, de 200 metros y seis habitaciones, tasado en 850.000 euros, que cambia por "un piso más pequeño". También son clientes las familias que precisan de más espacio, los que cambian de lugar de residencia (movilidad laboral), o las personas mayores que requieren menos metros.

Una compraventa a efectos fiscales

La permuta no deja de ser una doble compraventa. "Fiscalmente es igual. Cada una de las partes debe hacerse cargo del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de sus respectivas comunidades autónomas, de AJD y de la plusvalía municipal", explica Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda.
La ganancia o pérdida patrimonial debe tributar en el IRPF. Será cero si coinciden ambos valores. Si hay ganancia, el incremento del patrimonio estará exento de tributar si se reinvierte ese dinero en otra vivienda. Es decir, "si en la operación de permuta una de las partes obtiene 10.000 euros en metálico, tendrán que tributar en el IRPF", dice Cruzado.
Tanto si se está pensando en el trueque como en la venta, mejor hacerlo antes de que acabe el año para ahorrarse unos euros. La nueva reforma fiscal dispara la tributación por plusvalía a partir del 1 de enero de 2015 al suprimir los coeficientes que actualizan y corrigen la ganancia patrimonial obtenida. "Esta ganancia patrimonial que pudiera derivarse de la permuta y que pudiera acogerse a este beneficio fiscal, tributará en mayor medida", indica Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar.
Desde hace un mes Carlos Hernández, de 37 años, cambia su piso en Colmenarejo (Madrid), más una casa de fin de semana en un pueblo de Segovia, por un chalé. "Mi mujer y yo podríamos comprar un chalé pero nos encontramos con el problema de la venta del piso. Las dos suman el importe justo que me queda de hipoteca, ya que compramos en 2005, en pleno auge inmobiliario. Si solo vendemos el piso, aún nos quedaría un valor residual de hipoteca (de 180.000 euros)", dice Carlos, al que ha contactado bastante gente interesada.
"Incluso se están dando casos de divorciados que cambian su propiedad por otras dos de valor inferior", añade Salvador.
Deshacerse del apartamento de la playa por pequeños pisos en la ciudad es un clásico. "La mayoría de permutas se concentran en Barcelona, Madrid y la costa Mediterránea", indica el promotor de teapetecemicasa.com, que cuenta con una base de datos donde los usuarios se buscan y se gustan. Existen casi 7.000 propiedades activas y más de 10.000 usuarios interesados. En estos años ha facilitado 42.000 intercambios.
Si surge el flechazo y hay trueque, las cautelas a tomar son las mismas que en cualquier compraventa: visitar el inmueble, solicitar nota simple en el Registro de la Propiedad, posibles derramas en la comunidad de vecinos, realizar dos tasaciones por peritos independientes, etcétera.
Que exista hipoteca sobre uno o los dos inmuebles dificulta la operación, pero no la imposibilita. La mejor opción suele ser la subrogación del préstamo. "Si el diferencial es más bajo que el de la nueva hipoteca, la mejor alternativa es la subrogación", señala Francisco Abril, consultor senior de Canales de Financiación de Casaktua, portal inmobiliario que comercializa inmuebles de entidades financieras.
Aunque lo más probable es que haya que pagar una comisión por subrogación —suele estar entre el 0,50% y el 1%—, y que este trámite tenga sus propias costas (notaría, gestoría y registro), "hay un sensible ahorro en los gastos de constitución del préstamo, de en torno a un 1,5%", calcula Ricardo Gulias, director de RN Tu Solución Hipotecaria.
Además, desde el punto de vista fiscal, tiene ventajas. Las subrogaciones disfrutan de una exención de AJD (Actos Jurídicos Documentados). "Solo se devenga la cuota fija, ya que ésta se devenga siempre que hay documento público (escritura). Esta tributación es mínima (0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario)", según Raquel Cobos, abogada del bufete Datadiar.
Ahora bien, en la práctica "es muy difícil que pueda darse la subrogación, ya que las entidades deben aceptar el riesgo; hay avales que no quieren volver a firmar; hipotecas de entidades absorbidas o desaparecidas que tienen órdenes de no subrogar; y los bancos no están de acuerdo en respetar las condiciones financieras antiguas beneficiosas para los clientes", según Gulias.
Al final, el visto bueno va a depender de la liquidez del banco. "Le interesa más una subrogación que mantener esa liquidez ociosa sin invertir", puntualiza Abril. Si la entidad se niega, se cancela la hipoteca y se suscribe una nueva.

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