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lunes, 24 de noviembre de 2014

Las cooperativas exhiben su fuerza ( Jorge Salido Cobo - 21/11/2014 - El Mundo)

Hace unas semanas, el presidente de la Confederación de Cooperativas de Vivienda de España (Concovi), Alfonso Vázquez, comentaba a este suplemento que su gremio estaba remontando el vuelo tras pasarlo muy mal durante la burbuja y preveía que estaba llamado a ser un actor principal de la promoción residencial. Los hechos le han dado la razón.
Domo Gestora y Grupo Ibosa, a través de dos cooperativas creadas ad hoc, se han alzado en noviembre, vía subasta, con los suelos de Raimundo Fernández Villaverde 50 y la parcela de las cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos, respectivamente. Dos golpes de autoridad que ponen de manifiesto el poder del fenómeno cooperativo.
Hasta 111,05 millones de euros abonará Domo (la cooperativa que gestiona) por el terreno frente a Nuevos Ministerios y 88,3 millones de euros pagará Grupo Ibosa (la cooperativa que gestiona) por el solar entre la calle Bravo Murillo y la Avenida de Pablo Iglesias. En la carrera por estos activos se impusieron a compañías como Ferrovial, Construcciones Amenabar y Pryconsa.
Los ambiciosos e inéditos proyectos de Domo e Ibosa están llamados a marcar un antes y un después por su volumen, calidad y precios. Domo impulsará Residencial Maravillas, 355 viviendas desde 3.300-3.400 euros por metro cuadrado; e Ibosa levantará Residencial Metropolitan, 381 pisos libres y 62 VPO desde 2.700 euros por metro los primeros y 1.940 las segundas.

Esta situación, según Jorge Almagro, director comercial de Residencial, Urbanismo y Suelo de la consultora JLL, es "positiva porque supone la reactivación de un mercado, el del suelo, que estaba muy parado". "El auge de este modelo", explica, "se debe a una conjunción de factores: existencia de demanda latente de obra nueva, la capacidad de canalizar esta demanda por las gestoras y la necesidad de empresas públicas de vender unos activos".
La mayoría de analistas califican la pujanza de las cooperativas como normal en la actual coyuntura económica. Por un lado, la sequía crediticia que padece el promotor tradicional evita que estos pujen fuerte por los solares. Y, por otro lado, el margen de beneficio de los promotores -de en torno al 20% justificado en los altos riesgos que asumen- encarece sus viviendas.
Según el consultor José Luis Ruiz Bartolomé, el auge de las cooperativas era predecible. "Cualquiera con un conocimiento histórico sabe que el modelo cooperativo es muy típico en crisis, como ya pasó a mediados de los años 90", recuerda. "Lo que falta en estos momentos a nivel promotor", prosigue, "es financiación, y las gestoras de cooperativas, con cientos de socios y que sólo cobran por su gestión, tienen liquidez". Según Almagro, "lo excepcional radica en que en lugar de promover en zonas de expansión de grandes ciudades para jóvenes que buscan su primer hogar, ahora aparecen en el centro de Madrid, mirando hacia un público de nivel adquisitivo medio y alto".
Ruiz Bartolomé especifica que la restricción crediticia ha hecho que el promotor tarde en lograr financiación, si es que la logra, lo que da margen de maniobra a las cooperativas. "Antes se accedía al crédito muy rápido y fácil, lo que neutralizaba la capacidad de reacción de las gestoras, que requieren de tiempo para reunir socios. Situación que también se ha visto potenciada por la desinversión de activos de la Administración, cuyos ventas se anuncian con mucha antelación", explica.

Este consultor destaca otras bazas con las que juegan las cooperativas: viviendas mas baratas y la personalización de éstas. La contraprestación, puntualiza, es la asunción de todos los riesgos, que en el sector tradicional recaen sobre el promotor, a quien se puede reclamar, por ejemplo, una indemnización si hubiera retraso en la entrega. En la autopromoción, no hay responsables de esta demora ni tampoco sobre una posible variación al alza del precio final.
En este sentido, Ruiz Bartolomé diferencia tres tipos de peligros en la promoción en general: comercial, financiero y administrativo urbanístico. "El comercial y financiero lo anulan las cooperativas con preventas, mientras que los promotores no lo tienen tan fácil -si venden rápido se exponen a hacerlo barato y deben trabajarse el acceso al crédito-", dice. Sobre el tema administrativo, el riesgo es igual para ambas partes.
Tras enumerar estos peligros, Ruiz Bartolomé dice no haberle sorprendido que los grandes promotores se hayan mostrado más cautos en las subastas. "Las compañías que sobreviven lo han hecho por su filosofía de prudencia y es lógico que sigan con ella", declara. "Las gestoras adjudicatarias", continúa, "se la han jugado, han apostado para captar socios invirtiendo en publicidad y, por el momento, han logrado su primer objetivo: la compra del suelo".

Escaparate atractivo de pisos

Pensando en los cooperativistas de Domo y de Ibosa, tanto Almagro como Ruiz Bartolomé creen que estos proyectos representan una única y buena oportunidad en la zona. "El centro de Madrid siempre goza de una demanda potencial enorme (tanto de compradores como de inquilinos) por mucha crisis que haya y esos mismos inmuebles hubieran costado el doble en los años gloriosos", asegura Ruiz Bartolomé.

"Además", especifica el consultor, "en este caso se trata de dos gestoras con experiencia muy dilatada y cada vez hay más garantías legales sobre este tipo de autopromoción, sobre todo, en cuanto a las cantidades entregadas". Para evitar problemas en general, Almagro aconseja "que todas las aportaciones estén avaladas, que los proyectos estén claramente definidos y que las gestoras tengan una experiencia demostrada".
Mirando al futuro, Almagro destaca que el cooperativismo ya existía antes de estas grandes operaciones y seguirá existiendo. "La diferencia es que ahora ha adquirido un mayor protagonismo", insiste. Ruiz Bartolomé no se atreve a vaticinar hasta cuándo las cooperativas estarán en la cresta de la ola. "No se sabe si el esplendor de las cooperativas se mantendrá o pasará. Todo dependerá de la actitud de los financiadores y del éxito de las operaciones en marcha", sostiene.

LA VOZ DE LOS COOPERATIVISTAS

Joaquín Vázquez (53 años) es uno de los más de 300 socios con los que ya cuenta Residencial Metropolitan S. Coop. Mad., la cooperativa gestionada por Grupo Ibosa que apadrina la nueva promoción que lleva el mismo nombre junto a la glorieta de Cuatro Caminos de Madrid (el 70% ya comercializada). Vázquez ha reservado un piso de tres habitaciones y unos 140 metros cuadrados construidos en el icono arquitectónico del proyecto: la torre de 25 plantas. Pagará, destaca, "poco más de 3.300 euros por metro".
Ni mucho menos la suya ha sido una decisión poco meditada. Todo lo contrario. "Antes de dar este paso, y tras llevar varios meses buscando piso, lo primero que hice fue hacer un estudio comparativo de la oferta que había en la zona", explica. Para hacer este peinado del mercado, Vázquez navegó por portales inmobiliarios y tiró de hojas de cálculo y tablas comparativas. "El precio medio en el entorno de Residencial Metropolitan va de los 4.000 a los 4.500 euros por metro cuadrado en viviendas de segunda mano y sin zonas comunes", apunta. "El producto más parecido", sigue, "está en San Francisco de Sales y cuesta casi 6.000 euros por metro".
Además del atractivo en sí del proyecto y del piso -"su céntrica ubicación, sus altas calidades y su singular arquitectura"-, este ingeniero miró con lupa la trayectoria de Grupo Ibosa. "Comprobé la solvencia de la gestora . Este punto es clave", indica. Actualmente, Vázquez vive fuera de Madrid, en un unifamiliar, y Residencial Metropolitan cumple con sus necesidades económicas y de plazos. "Este piso es una vivienda a futuro, para 2018-2019. Espero mudarme cuando mis hijos se emancipen. Además, el sistema de pago me permite acomodar mi capacidad financiera al desarrollo de proyecto. Ir pagando poco a poco durante años", explica.
"Soy muy consciente de los riesgos que asumo, pero creo que hay más ventajas que los compensan", dice Vázquez, recordando que su primer hogar también fue de cooperativa.
Gonzalo Domecq ha tomado a sus 29 años una de las decisiones más importantes de su vida. Se ha convertido en socio de la cooperativa Residencial Maravillas S. Coop. Mad., gestionada por Domo Gestora y que levantará en Raimundo Fernández Villaverde 50 una urbanización de 355 viviendas -el 94% ya está reservado-. La ubicación, el garaje, el precio y las zonas comunes le han motivado a dar el paso.
"Llevaba tiempo buscando y sólo veía pisos usados a reformar sin aparcamiento. Cuando vi este proyecto en las noticias en internet, pedí consejo a un contacto en el sector de las cooperativas y me habló bien del producto y de la gestora que lo lleva", afirma este joven consultor, que ha reservado un piso de 138 metros cuadrados construidos de tres dormitorios y dos baños en Residencial Maravillas por 3.400 euros por metro. "Es barato si tenemos en cuenta la localización y que se trata de obra nueva", recalca.
Domecq, que comparte un piso en propiedad con su hermana, ha valorado los plazos, la fecha de entrega (finales de 2018) y el plan de pago. "Tras una aportación inicial fuerte del 35% del precio total tengo tres o cuatro años para intentar ahorrar de modo que en 2018 pueda pedir una hipoteca menor", dice.
Este cooperativista sabe muy bien dónde se mete y los riesgos que corre. Entre estos peligros, cree que el mayor es "el aumento del precio". "Sé que la promoción de un residencial de este nivel responde a un proceso muy complejo", indica. Por ello, ha hecho una provisión en sus cálculos económicos. Por lo demás, está muy tranquilo. "Estoy al tanto de que Domo ha hecho muchos proyectos y son gente seria. Es lo primero que analicé. No me la quería jugar", comenta.

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