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martes, 9 de diciembre de 2014

Vendo piso: ¿particular o agencia? (Piedad Oregui - El País - 05/12/14)

En España los propietarios son más propensos a ponerse el delantal de vendedor a la hora de comercializar su vivienda. “Frente a lo que sucede en otros países como Estados Unidos o Canadá donde prácticamente todo el mercado inmobiliario está en manos de profesionales, en España aún son muchos los particulares que deciden vender directamente su vivienda”,
explica Javier Sierra, presidente de Re/Max España. Los datos le dan la razón. Según idealista.com, el 56% de las viviendas, locales y garajes que se anuncian en este portal se venden de forma particular, mientras que el 44% es gestionado a través de agencias, promotores o asesores.
Los detractores lo tienen claro: cuesta dinero. Para Mayra P., propietaria de una vivienda en pleno centro de Madrid y que a través del portal segundamano.es la puso en venta a finales del pasado mes de julio, “recurrir a una agencia inmobiliaria es no solo caro sino, en ocasiones, inútil porque solo quieren captar el piso, incluirlo en sus bases de datos y así incluso competir conmigo”. Considera que si vende su casa a través de un intermediario está perdiendo un 3% o más vía comisiones. “Además, creo que fijan los precios a la baja para vender rápido y yo prefiero ponerlo un poco más alto para tener margen para negociar. Tengo tiempo para enseñar mi casa y nadie la conoce mejor que yo”.
Para Miguel D., que desde hace un par de meses ha optado por vender por su cuenta, “se trata de sacar la máxima rentabilidad posible y, por tanto, ahorrarse cualquier gasto adicional. Hemos fijado el precio de nuestra casa de la zona norte de Madrid en función del que han puesto los vecinos a lo largo de los dos últimos años. Nos llegan visitas suficientes, bien por el cartel de venta a pie de calle, o por el anuncio en las redes sociales”.
Estas comisiones que cobran las agencias van desde un 2% cuando es solo intermediación hasta un 5% en el caso de que se firme exclusividad. Son muchas las inmobiliarias que inicialmente los colocan entre el 2% y el 4% pero advierten que son negociables. En algunos casos, se establece un precio fijo mínimo, aunque la realidad es que hay absoluta libertad de tarifas. No hay que olvidar que al tratarse de unos servicios profesionales, estas comisiones están sujetas a un IVA del 21%.
Eduardo Molet, presidente de la Asociación de Comerciantes, pequeñas y medianas empresas Chamberí Excelente (ACHE) y presidente de la Red de Expertos Inmobiliarios (REI), defiende que el 5% del importe de la venta es una comisión “justa si el piso se da en exclusividad”. En ese porcentaje están incluidos más servicios que la gestión de las visitas. “Para empezar, ayudamos a poner un precio realista que permita vender el piso e invertimos en publicitar la vivienda: si de media una agencia gasta unos 180 euros al mes, nosotros dedicamos entre 6.000 y 8.000 euros. Estamos acostumbrados a negociar y acortamos los plazos efectivos de venta”. Molet asegura que, hoy en día, como mínimo se tardan más de seis meses en vender una casa, mientras que, “con nosotros se acorta hasta dos o tres meses”.
El que se hace cargo de los honorarios es el dueño de la vivienda. “Suele ser un cliente que realmente quiere vender, que no tiene tiempo para desplazarse a la casa, que comparte la propiedad del piso con otras personas (herencias)…”, explica el presidente de Re/Max España. Pese a que inicialmente esta compañía establece la comisión de exclusividad en un 5% más IVA (el 50% si el particular la vende por su cuenta), “la media de los honorarios que cobran nuestros agentes es algo más del 4%”.
Además del asesoramiento en precio y las visitas, esta comisión incluye todas las tareas jurídicas que supone una compraventa, ya sea obtener las notas simples del Registro de la Propiedad, la redacción de los contratos de arras o señal y la gestión de la certificación energética.
A pesar de esta cartera de servicios, en España, tal vez porque en el pasado ha habido mucho intrusismo, poca profesionalidad y menos transparencia, las agencias tienen, para algunos, mala imagen, asegura Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. No obstante, cree que recurrir a los profesionales es muy recomendable, sobre todo en casos de herencias, divorcios o cualquier otro caso con fuertes implicaciones personales.
Partidarios o detractores, lo cierto es que hay que tomar algunas precauciones, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). “Evite la exclusividad y mantenga la posibilidad de vender la casa por su cuenta; recuerde que tiene la última palabra en lo que al precio se refiere; y fije en el contrato de arras una cuantía que cubra los honorarios para evitar así problemas si el comprador se echa atrás”.

Malas prácticas en el negocio

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha denunciado en repetidas ocasiones lo que consideran “agresivas técnicas de comercialización para obtener beneficios en la compraventa”. Una de ellas es la que consiste en exigir a los compradores adelantos de dinero (en torno a los 3.000 euros) antes de hacer una oferta concreta a un vendedor para así tener la oportunidad de aprovecharse de supuestas ofertas increíbles. Desde su punto de vista, las condiciones de estos contratos son dudosas por lo que recomienda “no adelantar dinero hasta que el propietario del piso, el auténtico vendedor, firme”.
Las inmobiliarias, por su parte, se quejan de que los propietarios y los futuros compradores tratan de “puentear” en ocasiones a las agencias que les han puesto en contacto y evitar así las comisiones. En este sentido, recuerdan que “se trata de un incumplimiento de contrato que cuando llega a los tribunales, siempre ganan las agencias”. Desde idealista.com aclaran que estos conflictos se rigen por “el principio de la libertad de pactos entre las partes [artículo 1255 Código Civil], en cuanto no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público; a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil; y por último a la regulación de figuras similares como el mandato o la comisión mercantil, y en todo caso a la jurisprudencia consolidada en este terreno”.

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