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lunes, 23 de marzo de 2015

Los jóvenes y la vivienda, dos mundos llamados a reencontrarse (Daniel Martín - El Mundo - 20/03/2015)

La reactivación de la demanda, la paulatina vuelta del crédito, la estabilización de los precios y el aumento de la oferta de obra nueva parecen certificar que en 2015 se ha abierto definitivamente la puerta a un nuevo ciclo para el mercado inmobiliario. Una nueva etapa en la que, además de seguir corrigiendo los desequilibrios heredados del 'boom', el sector promotor y la banca tienen ante sí el difícil reto de recuperar a los jóvenes como parte fundamental de este negocio, por su papel como demandantes de primera vivienda.

Y es que en los últimos años los jóvenes se han visto desplazados del mercado de la propiedad por varios factores, entre los que destaca la sequía hipotecaria y la altísima tasa de desempleo. Ahora todo parece estar cambiando: la banca ha comenzado a reabrir el grifo del crédito y cada vez hay indicios más claros de la recuperación económica. Falta por ver si esta mejoría llegará también a la que debe ser la demanda natural de casa:los jóvenes.
Entre los indicios que ponen de manifiesto que la vivienda y los jóvenes están llamados a reencontrase está la formación de nuevos hogares, cuyo ritmo se ha mantenido pese a la crisis. Según la comercializadora Básico Homes, esta circunstancia impulsa más de la tercera parte del total de las compras entre jóvenes. Eso sí, la recesión ha producido un cambio significativo en el perfil de esta demanda. Mientras que la edad media del comprador rondaba los 30 años en tiempos de bonanza, ahora se acerca a los 35, lo que confirma un nuevo perfil ya no tan joven.
El desafío del sector inmobiliario y de la banca es, por lo tanto, establecer las condiciones para que la población más joven pueda volver a tener el acceso a casa propia. Entre estas condiciones están la de hacer un producto más asequible por parte de los promotores y, sobre todo, ofrecer crédito asumible desde los bancos. Iniciativas que tampoco servirán sin una mejoría en el mercado laboral.

Una situación desfavorable

Viendo la actual coyuntura, queda claro que los jóvenes siguen teniendo muy difícil la compra y un buen ejemplo es que más de la tercera parte de los que están emancipados vive de alquiler. Al evidente problema de la falta de empleo, que afecta a un tercio de los menores de 35 años, hay que sumar la precariedad laboral, que no garantiza la estabilidad económica a largo plazo debido a la proliferación de contratos temporales.
El paro afecta a un tercio de los menores de 35 , a lo que hay que sumar la precariedad
Para que la vivienda y los jóvenes vuelvan a casar, el economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, cree que la solución pasa por cambiar la legislación laboral. "Los jóvenes tienen salarios muy bajos, trabajan a tiempo parcial y están obligados a depender de sus padres. Algunos ni eso. Así resulta imposible que puedan adquirir una casa", manifiesta.
En este sentido, las entidades bancarias que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, quedaron sobre aviso de los riesgos que conlleva financiar a clientes en una situación económica y laboral débil, ahora exigen como condición esencial disponer de un salario fijo para financiar la adquisición de una vivienda, algo que muy pocos jóvenes pueden permitirse. A pesar de la progresiva vuelta del crédito, la financiación sigue siendo casi prohibitiva para los jóvenes, al exigirles los bancos requerimientos de solvencia, ahorro previo y estabilidad de ingresos para poder concederles una hipoteca.

El alquiler, un paso intermedio antes de la compra

El Consejo de la Juventud de España (CJE) incide sobre este fenómeno y alerta de que, para poder asumir los duros ratios de endeudamiento que reclama la banca, un joven debería cobrar de media más del doble de lo que gana actualmente (unos 12.000 euros netos anuales). Ante esta tesitura, el alquiler se presenta casi como la única opción para emanciparse. Algo, por otro lado, lógico. Los entendidos dan por hecho que este régimen debe ser, como en otros países, el paso intermedio entre la emancipacion y la compra. Es decir, el paso a dar entre los 25 y los 35 años, aproximadamente.

El retraso en la edad de emancipación es otro hándicap al que se enfrenta el sector inmobiliario para seducir a los jóvenes. Según el sociólogo Joffre López, responsable del Observatorio de Emancipación del CJE, "los últimos datos desvelan que la emancipación sigue bajando y sólo se mantiene entre los que tienen entre 30 y 34 años", que son los que gozan de una mejor situación laboral. López reconoce que las compraventas están aumentando gracias a las operaciones a tocateja, que no tienen "nada que ver con los jóvenes, que optan por el arrendamiento, un compromiso más corto y asumible".
Pensando en el medio plazo, antes o después, este tipo de transacciones pagadas en efectivo (protagonizadas por la demanda embalsada de repositores y compradores solventes a la espera del final del ajuste de precios) tocará a su fin y el sector deberá volver a encomendarse a los jóvenes. De ahí que las promotoras inmobiliarias estén adaptándose a este horizonte. Han detectado que esta demanda pedirá pisos muy concretos, a medida de sus posibilidades económicas: de 60 a 80 metros cuadrados, uno o dos dormitorios y un baño.

El ajuste de precios facilita el acercamiento al centro

Otra tendencia de este nuevo ciclo, que podría cambiar entre los nuevos propietarios jóvenes, es el retorno al núcleo urbano, una opción cada vez más factible. Principalmente, mirando al escaparate de la segunda mano. En el 'boom', los altos precios hacían que esta demanda se viese desplazada del centro de las ciudades a la periferia, áreas metropolitanas e incluso fuera de la provincia en la que trabajaban. Ahora, tras el profundo ajuste de precios, poco a poco, el comprador joven podría ir regresando a estas áreas más céntricas.

Este cambio también comienza a reflejarse en la oferta de obra nueva en Madrid capital.Como indica el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Juan Antonio Gómez-Pintado, ya puede encontrarse vivienda a estrenar accesible en barrios como Vallecas, "que cuenta con unas infraestructuras, servicios y buenas comunicaciones", y otros enclaves "en desarrollo", como Valdebebas y Arroyo del Fresno, donde "hay una gran oferta de producto adaptado a todas las necesidades".
Respecto al acceso a una hipoteca, los jóvenes tampoco lo tienen fácil. Los bancos no arriesgan y les imponen las mismas exigencias que al resto de los compradores de casa. Estos requerimientos se resumen, básicamente, en unos ingresos mínimos de 2.000 euros y una financiación que, salvo excepciones, no cubre más del 80% del precio total del inmueble. Por ello, el mercado crediticio para los jóvenes, que deberían ser el gran nicho de la demanda, queda limitado a parejas. Según Básico Homes, el 85% de los compradores jóvenes necesita financiación.

De este modo, el comprador joven de casa debe tener cierto ahorro previo para afrontar de inicio una parte del precio. A ello hay que añadir el hecho de que los bancos, en ningún caso, dejarán que el hipotecado destine más del 35% de su salario a pagar la cuota mensual de la hipoteca. Las entidades también prefieren, evidentemente, que un préstamo recaiga sobre una pareja antes que sobre una sola persona porque que así es más fácil alcanzar los ingresos mínimos y hay menos riesgo de impago.
Laurent Amar, CEO del comparador on line de productos financieros HelpmyCash.com, remarca que tras la crisis "los bancos se han vuelto mucho más estrictos con el tipo de cliente y la juventud no es un valor que ayude a lograr un préstamo, ya que para los departamentos de riesgos éste es uno de los perfiles con más peligro de impago".

Una oferta suficiente para la actual demanda

Según la gerente de la Asociación Hipotecaria Española, Lorena Mullor, ante las escasas solicitudes de hipotecas la oferta actual es suficiente. Para Mullor la accesibilidad al crédito para vivienda es el gran reto de su sector, por lo que la banca deberá "aprender a conjugar la prudencia que exige el nuevo marco normativo con la urgente necesidad de financiar a estos compradores jóvenes".
Con el crédito al alza, el paro a la baja y un mostrador de casas ajustado a la demanda, todo apunta a que los jóvenes podrían volver a optar por la propiedad y recuperar su sitio en el mercado. Ahora está por ver si promotores y bancos saben leer la situación (adaptar su producto) para reconquistar a la demanda natural de viviendas. La recuperación total del sector inmobiliario pasa por la recuperación del comprador joven.

¿A qué vivienda aspira un joven mileurista?

Los jóvenes, con suerte mileuristas, no tienen ante sí un panorama inmobiliario sencillo. Quienes estén pensando en comprar una casa con financiación ajena deben saber de sus limitaciones. Desde Helpmycash.com se recuerda que un banco no les prestará más del 80% del valor de la vivienda, a no ser que el inmueble sea propiedad de la entidad. La segunda limitación es que el banco no permite un esfuerzo económico superior al 35%. Con estas exigencias, según una simulación de Helpmycash.com, un joven no podrá pagar más de 350 euros al mes, suma que en una pareja de mileuristas ascendería a 700 euros. Teniendo en cuenta las actuales ofertas hipotecarias (con un Euribor bajo mínimos, en el 0,3%, y con el diferencial más bajo en el 1%), un joven puede hoy optar a una hipoteca a 30 años de 100.000 euros. Es decir, a una casa con un precio de 125.000 euros. Cifra que, extrapolada al mercado residencial madrileño, donde el metro cuadrado de una vivienda libre cotiza a 2.033 euros, daría para adquirir un piso de apenas 60 metros. Si se trata de una pareja, los valores se duplican. No obstante, esta modesta aspiración sería todavía menor si se encarecieran los tipos y el Euribor (algo que se da por descontando), lo que rebajaría sustancialmente el poder adquisitivo inmobiliario de los jóvenes.

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