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lunes, 6 de abril de 2015

Cara a cara entre vivienda nueva y usada (José Salido Cobo - El Mundo - 03/04/2015)

La búsqueda de casa no es una empresa sencilla. Cuando se toma la decisión de convertirse en propietario surgen multitud de dilemas. Entre estas disyuntivas, se plantea la pregunta ¿vivienda nueva o usada? Las dos opciones tienen ventajas y desventajas. Los puntos fuertes de una son los débiles de la otra y la elección depende de las circunstancias personales y económicas de cada comprador. Se trata de un paso a dar valorando múltiples pros y contras.
Los entendidos aconsejan establecer un orden de prioridades antes de decantarse por nueva o usada. Si el presupuesto es más modesto, la segunda mano toma la delantera; si se quiere una casa impoluta con extras añadidos, la obra nueva gana; si se desea una localización céntrica, la usada ofrece un mayor mostrador; si se busca la eficiencia, los pisos a estrenar no tienen competencia, etc.
Lo cierto es que hoy la vivienda usada ha tomado la delantera entre los compradores. Según las estadísticas, casi nueve de cada 10 casas que se compran son de segunda mano. Un dato que, en todo caso, hay que matizar, como advierten los expertos. Estos recalcan que dicho porcentaje estaría contaminado por la comercialización de los bancos. Muchas de sus ventas se cuentan como usadas cuando realmente se trata de casas nuevas. También el desplome de la promoción residencial, que ha mitigado esta oferta, ha podido empujar al comprador a la usada.

Atractivos de la usada

Precio más asequible
El precio es la principal variable al comprar una casa. En este apartado, la vivienda usada juega con gran ventaja al estar, por lo general, más barata. Según los notarios, el coste medio del metro cuadrado de la obra nueva se sitúa en 1.493 euros, mientras que en segunda mano el valor asciende a 1.229 .
Mejor localización
Ubicación, ubicación y ubicación. Los expertos no se cansan de repetir esta máxima como la más relevante al adquirir una vivienda, siendo las zonas céntricas de las grandes ciudades las más valoradas. El segmento de la segunda mano se alza en estas demarcaciones como la principal oferta del mercado.
Menor presión fiscal y menos gastos
Mientras que al adquirir una casa usada se paga el ITP, que va del 6% al 8% según la comunidad autónoma, el comprador de un piso nuevo abona el IVA del 10%. Además, el recibo de la comunidad de un piso usado suele ser, normalmente, más bajo al no tener ostentosas zonas comunes.
Acceso inmediato
La compra de una vivienda usada permite acceder a ella desde el primer día que se adquiere, siempre que el inmueble esté en un estado aceptable. Este rápido acceso produce la satisfacción inmediata de convertirse en propietario o, si se vive en régimen de alquiler, un interesante ahorro económico.

Atractivos de la nueva

Excelente calidad
El escaparate de viviendas a estrenar destaca por una excelente calidad. Los materiales e instalaciones encarnan los últimos avances del sector y el inmueble no conllevará actuaciones de conservación en años. A esto hay que añadir el factor psicológico: un espacio que por primera vez se convertirá en un hogar.
Prestaciones extras
Los pisos nuevos son mucho más que viviendas en sí. Suelen ubicarse en urbanizaciones con todo tipo de zonas comunes a modo de pequeñas ciudades. Piscinas, áreas deportivas, gimnasio, jardines, etc. conforman un amplio abanico de extras añadidos que acompañan a una casa a estrenar.
Eficiencia energética
Los nuevos edificios residenciales evolucionan hacia la alta eficiencia (bajo consumo energético y reducción de la contaminación). Esta realidad se traduce en un gran ahorro económico en energía, de hasta el 80% con respecto a otra casa de similares características y en una misma zona.
Tipología a medida
La obra nueva ofrece viviendas más atractivas y con unas características adaptadas a los nuevos tiempos. Entre estas cualidades, destacarían, por ejemplo, los dormitorios tipo 'suite' y los grandes armarios empotrados. Incluso en algunos proyectos se da la posibilidad de acceder a pisos a la carta.

Evaluación

Al margen de estos condicionantes, el demandante siempre tiene ante sí, en mayor o menor medida, un doble mostrador: obra nueva y obra usada. Entre las compañías que han abordado recientemente esta variable está Casaktua.com, portal inmobiliario con más de 15.000 casas, que ha hecho un análisis basándose en la experiencia de sus profesionales. "Conviene examinar bien las ventajas e inconvenientes de ambas tipologías", aconseja Chus de Miguel, directora comercial de la firma.
Para De Miguel, "si se deja de lado el precio, la decisión depende de factores como la situación, quizá el más determinante, y el estilo de vida del comprador". Justamente, estos puntos son los que marcan las distancias entre vivienda nueva y usada. "Mientras que los pisos a estrenar suelen estar en la periferia y contar con zonas comunes, un amplio porcentaje de usados están en áreas más consolidadas o céntricas y con más servicios", comenta.
El economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, lo tiene claro: "Si se busca localización, usada". "En las zonas buenas y céntricas de las ciudades", añade, "hay poca oferta nueva y es muy cara". "Por contra", sigue, "si no importa la ubicación y lo que se quiere es una casa con buenas características y zonas comunes, se debe optar por obra nueva, siempre y cuando el nivel económico lo permita".

La nueva, además de ser más cara, soporta una mayor tributación y el mantenimiento de sus servicios y zonas comunes es más elevado. La responsable de Casaktua.com apunta que "es conveniente conocer los impuestos y gastos asociados". Por ejemplo, si se accede a un piso nuevo en Madrid por 200.000 euros, se pagan 20.000 por IVA (10%), mientras por uno usado se tributan 12.000 euros (6%) por ITP. "En cuanto a los gastos anuales, las mejores dotaciones de la obra nueva en urbanizaciones pueden encarecer mucho el recibo mensual de la comunidad", avisa.
La lista de ventajas y desventajas comparando vivienda nueva o usada resulta casi interminable. Por ello, De Miguel, aconseja "realizar un cuadro con pros y contras, así como una simulación del gasto anual de la vivienda". Las diferencias en el consumo energético es otro de los puntos a tener en cuenta. Mientras que una vivienda nueva lleva inherentes medidas de eficiencia energética, gran parte del mostrador de usadas tiene en esta variable su talón de Aquiles. Los recibos de luz o gas pueden llegar a ser un 80% más baratos en una vivienda a estrenar.
De Miguel reconoce que hoy en día lo más demandado es vivienda usada y no sólo por su mejor precio. "Hay muchos inmuebles usados que ofrecen multitud de posibilidades y la crisis ha impulsado una oferta de segunda mano en muy buen estado y a costes similares", especifica. En concreto, en Casaktua.com la diferencia de tarifas entre la nueva y la usada oscila entre el 5% y el 15%.
Este porcentaje pone de manifiesto que la distancia de costes entre ambos segmentos no es tan grande. Incluso el Ministerio de Fomento ha informado de que el precio medio de la vivienda usada en la Comunidad de Madrid superó ya el valor de la nueva al cierre de 2014 (2.040 euros por metro frente a 2.011 euros).

Puntos de equilibrio entre ambos mostradores

Bernardos no comparte los datos de Fomento: "No puede decirse nunca que una vivienda usada es más cara que la nueva si las dos son similares y están en una misma zona». En su opinión, la diferencia de precios debe estar entre el 25%(en barrios humildes) y el 35% (casas de lujo y en las mejores ubicaciones), aunque reconoce que hoy no hay tanta distancia. Respecto a las compraventas, cree que la distribución debería ser de 70 a 30 a favor de la usada.

Estos porcentajes, en cualquier caso, dependen sobremanera de la economía. Basta con ver las cifras de 2008, el último año de la bonanza y el principio de la recesión, que manejan los notarios. En aquel curso se adquirieron muchas más casas nuevas (291.682) que usadas (218.200).
De Miguel no descarta tampoco que la obra nueva comience a ganar terreno a la usada por el lado de los precios. "Ha empezado a salir al mercado un producto nuevo a un coste muy atractivo y estrenar casa atrae mucho", señala. No obstante, la última palabra entre vivienda nueva o usada, como aseguran unánimemente los consultados, dependerá de las circunstancias y necesidades de cada potencial comprador.

Los datos sonríen a la usada, pero...

Los datos de precios y compraventas sonríen al nicho de las casas usadas. Según los notarios, la segunda mano copó el 86% de las operaciones en 2014, siendo su coste, además, más bajo. Pero estas cifras hay que cogerlas con pinzas, como aclara Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), quien advierte de que las estadísticas que diseccionan el mercado por vivienda nueva y usada "no se corresponden con la realidad al discriminar por impuestos (ITP o IVA)". Alude a una clara realidad que las distorsiona: las casas nuevas que venden los bancos se contabilizan como usadas al tratarse de segunda transmisión aunque sean pisos a estrenar. Respecto a los precios, el también socio director de Horizone Consulting Inmobiliario aconseja igualmente leerlos con cautela. Recuerda que los promotores traspasan pisos nuevos a la banca (primera transmisión) por el valor de la deuda y no por el precio de mercado, lo que condiciona, a la baja, su valoración. Además, Gil explica que el mercado de usada que se mueve suele ser de buen producto y en buenas zonas (de precio alto), mientras que la actividad en la obra nueva se centra en áreas metropolitanas (menos cotizadas). De ahí que alguna estadística (como la de Fomento sobre la Comunidad de Madrid) arroje precios más altos de la obra usada que de la nueva. "El desequilibrio en transacciones no es tan grande como dicen los datos y los precios tampoco hay que tomarlos al pie de la letra. La intervención de los bancos invalida, de alguna manera, las estadísticas en una parte importante", sostiene Gil.

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