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lunes, 27 de abril de 2015

¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda? (Jorge Salido Cobo - El Mundo - 24/04/2015)

El mercado de la vivienda ha dejado atrás su punto de inflexión -alcanzado en 2014- y parece estar enfilando una incipiente recuperación en 2015. Ha iniciado un nuevo ciclo con varios de sus indicadores principales (compraventas, hipotecas y construcción) apuntando al alza, pero con la mirada puesta en la que es su gran brújula: los precios.
Estos no acaban de describir un rumbo claro y su evolución representa quizá la gran incógnita inmobiliaria del momento. [Tribuna: Evolución asimétrica, por Julio Gil Iglesias]
Dependiendo de la estadística a la que se mire, y tras un ajuste acumulado desde máximos de 2008 que supera el 30%, se observan pequeñas rebajas o muy ligeros incrementos. Los expertos tampoco se ponen de acuerdo al pronosticar el horizonte a corto y medio plazo de los precios. Algo, por otro lado, habitual. Según los entendidos, este vaivén estadístico de cortos movimientos en los precios es normal en cualquier cambio de ciclo de un mercado. Todo ello está creando cierta confusión entre los posibles compradores de casa.
Recientemente, varios informes han puesto de manifiesto este difuso futuro de los precios. Entre estos, destaca el estudio de Sociedad de Tasación, que ha informado de un ajuste del 3,3% en el arranque de 2015. Esta tasadora ha pedido "prudencia" y "alejarse de la euforia" que comienza a palparse en el sector. Prevé que en 2015 continúen las pequeñas oscilaciones al alza y a la baja, en forma de "dientes de sierra".
La manida pregunta del millón se hace más necesaria que nunca: ¿qué pasará con el coste de las casas? ¿subirá? ¿bajará? ¿se mantendrá?
Ante esta realidad, la manida pregunta del millón en el mercado de la vivienda se hace más necesaria que nunca: ¿qué va a pasar con el precio de las casas a corto y medio plazo? ¿subirá? ¿bajará? ¿se mantendrá? La respuesta objetiva a esta cuestión depende de múltiples condicionantes. Y es que las variables que marcan el precio de la vivienda son muchas y de muy variada índole: económicas, inmobiliarias, crediticias, demográficas, laborales, fiscales, etc.
Varios expertos, remarcando que nadie tiene una bola de cristal para saber lo que ocurrirá, han desgranado los grandes fundamentales de los que pende el valor de los inmuebles y que el potencial comprador de casa (al margen de su situación económica y personal) debe tener muy en cuenta a la hora de dar el paso de adquirir una vivienda si lo hace motivado por el factor de los precios.
Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona; José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario; Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo, e Ignacio San Martín, responsable del Servicio de Estudios del Área Inmobiliaria de BBVA -uno de los bancos más activos en el mercado inmobiliario de la mano de su filial, Anida-, han reflexionado (dejando de lado sus propias previsiones) sobre los parámetros a los que está subordinada la evolución del coste de la vivienda.
Partiendo de las apreciaciones de estos entendidos, cada cual puede extraer sus propias conclusiones sobre a dónde se dirige el mercado residencial. Viendo sólo el número de factores que condicionan los precios, el equilibrio es total y el futuro se antoja impredecible. Seis factores apuntan al alza (con el aumento de la demanda como gran motor) y seis dan a entender que podrían bajar.
En cualquier caso, las conclusiones no pueden generalizarse, como advierten los analistas. Las variables analizadas supeditan el mercado inmobiliario en su conjunto -a un nivel macro-, pero dentro de éste hay múltiples micromundos, cada uno con sus circunstancias. Por ejemplo, las buenas ubicaciones de las grandes ciudades, donde la oferta de obra nueva escasea y la que sale se vende rápidamente. "Los precios en estas zonas y en este tipo de viviendas a estrenar subirán significativamente", sostiene Bernardos.

Factores que marcan el valor de las casas

Las previsiones sobre la evolución de los precios marcan, sin duda, el paso del potencial comprador. Más aún, tras del duro ajuste que ha experimentado el mercado en los últimos años y que ha enterrado el famoso dicho de que el precio de la vivienda nunca baja. Actualmente, ni los datos estadísticos oficiales ni los pronósticos de los expertos arrojan una tendencia clara sobre la cotización de los inmuebles, más allá de apuntar hacia la estabilización. Ha llegado la hora, quizá, de que el potencial comprador analice los condicionantes actuales que impulsan o lastran los precios de la vivienda y haga su propio vaticino antes de tomar la decisión de convertirse o no en propietario.

 AL ALZA
· MÁS CRÉDITO, MÁS BARATO. Según la mayoría de analistas, la vuelta del crédito es el gran detonante de la apreciación de las casas. A más hipotecas, más compradores y mayor presión sobre los precios. “Es la regla de oro del mercado”, dice Bernardos, quien baraja que aflore mucha demanda. “El bajo coste de los préstamos se traduce en una mayor capacidad de endeudamiento”, explica. En otras palabras, el comprador estirará su presupuesto al ver las bajas cuotas hipotecarias.

· MACROECONOMÍA A FAVOR. El precio del dinero, la inflación e incluso la prima de riesgo, entre otras variables, mantienen los tipos de interés en mínimos, impulsando un crédito accesible a más potenciales compradores y, por consiguiente, los precios. Ruiz Bartolomé añade a estos factores la inyección de liquidez del BCE y la devaluación del euro («otro factor que atrae a compradores»). “Esperamos un nuevo récord de turistas, lo que favorece la demanda de extranjeros y presiona al alza los precios”, manifiesta San Martín.

· LA RECUPERACIÓN. La salida de la crisis tiene su eco en el mercado inmobiliario. “Si no pasa nada raro”, declara Bernardos, “el crecimiento rondará este año el 3%”. “La recuperación induce a pensar que es el momento de comprar casa. Más demanda, más precio”, insiste. Ruiz Bartolomé ensalza la creación de empleo y reconoce que, pese a su precariedad, “todo suma”. Más claro lo tiene San Martín: “Entre los elementos que empujarán al alza los precios destaca el aumento del empleo. En España este año se crearán medio millón de puestos de trabajo, lo que apoyará la expansión de la demanda residencial”.

· LAS EXPECTATIVAS. La creencia de que los precios están repuntando está calando en la calle. “Entre la demanda, hay una sensación de que se está en un momento de oportunidad tras la aguda caída de los precios y ya sólo se baraja la estabilidad o incrementos”, comenta Ruiz Bartolomé. Esta expectativa de revalorización hace que la demanda retenida salga al mercado y, enfrente, el vendedor comience a dar por buena esa expectativa, subiendo precios.

· BUENA INVERSIÓN. La vivienda se ha convertido en uno de los bienes de inversión más interesantes. “La ausencia de alternativas (la renta fija y los depósitos no dan nada, la Bolsa se ha calentado mucho y empieza a ser peligrosa, etc.) hace que la gente solvente vea la inversión inmobiliaria como adecuada y ello, lógicamente, tira de los precios”, manifiesta Córdoba. “El inversor foráneo dinamiza los valores en zonas de playa y en centro de las ciudades”, destaca.

· EL SUELO ‘RESUCITA’. El coste del suelo se ha desplomado más de un 50% desde máximos, pero ahora vuelve a tener demanda y vuelve a cotizar al alza, lo que estaría reflejando un aumento del valor de los pisos. “Si el metro cuadrado se revaloriza es porque se venden casas más caras o se prevé que se vendan”, aclara Ruiz Bartolomé. La compraventa de solares a mayor precio estaría dando por descontando una subida de precios de la vivienda.

 A LA BAJA
· ALTA PRESIÓN FISCAL. “Medidas como la eliminación de la desgravación por compra en el IRPF, la subida del IBI –que se ha triplicado en muchos municipios– y la nueva tributación por las segundas residencias hacen difícil pensar que el precio de las casas pueda incrementarse”, señala Córdoba. “Ser propietario cuesta mucho dinero”, recuerda. A estas medidas hay que sumar el IVA (en el 10%) o el ITP (que ronda el 7% o el 8%, según la comunidad autónoma) que grava la adquisición de vivienda nueva o usada, respectivamente.

· GRUESO ‘STOCK’.
La sobreoferta de viviendas de modo general sigue siendo muy importante y, por lo tanto, una rémora para que los precios suban en su conjunto. “El excedente que continúa en manos de la Sareb, de los bancos y de los fondos de inversión seguirá lastrándolos”, avisa Córdoba. “Entre los factores que empujan a los precios a la baja se encuentra, en un primer lugar, el elevado volumen de viviendas que actualmente está a la venta”, admite San Martín.

· MENOS POBLACIÓN. La pérdida de habitantes representa un gran hándicap (“afecta de forma negativa a la demanda”) para los precios, según San Martín. “Limita la capacidad de absorción de las viviendas”, avisa Bernardos. En este punto, Ruiz Bartolomé minimiza, por ahora, el efecto inminente de la caída de la demografía y remarca que “hay mucha demanda embalsada que lo compensa”, recordando también que “está comprando la generación de 1975 a 1985, la segunda más numerosa”.

· PRECARIEDAD LABORAL.
Aunque se produce empleo y éste desemboca en una mayor potencial demanda, este comprador está muy limitado económicamente. “La disminución radical de la renta frena la subida de los precios”, avisa Córdoba. “Con un salario mileurista”, explica, “es imposible comprar”. Esta situación se agrava más aún en un momento en el que la banca no cruza la línea roja del esfuerzo económico (porcentaje del sueldo a destinar para pagar la hipoteca) del 35% al conceder crédito. En este sentido, para San Martín, más que la precariedad laboral, “el elevado porcentaje de jóvenes en paro lastra la demanda y, por lo tanto, los precios”.

· INESTABILIDAD POLÍTICA.El complejo panorama político que se vislumbra a corto (elecciones municipales y autonómicas) y a medio plazo (elecciones generales) no sonríe al mercado de la vivienda, según Córdoba. “La previsible inestabilidad política puede suponer un incremento de la prima de riesgo y la correlativa fuga de los inversores extranjeros”, vaticina.

· LA NUEVA PROMOCIÓN. Ruiz Bartolomé recuerda que la financiación de suelo sigue siendo muy complicada y apunta a que las nuevas fórmulas de promoción no dan pie a un incremento de los precios. “Las aportaciones con propietarios de suelo, el régimen cooperativo y los acuerdos entre promotores y fondos no anticipan, ni mucho menos, una escalada de los precios de venta, ya que se basan en cifras muy atractivas para atraer a compradores”, comenta.

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