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martes, 9 de junio de 2015

Gane dinero con su edificio (Sandra López Letón - El País - 05/06/2015)

Si el edificio donde vive tiene atractivo o potencial para hacer dinero, no lo dude. Son muchas las comunidades de propietarios que tienen unos ingresos extraordinarios con los que pagan obras y derramas y, en ocasiones, hasta cubren las cuotas. Son vecinos convertidos en auténticos empresarios gracias al alquiler de sus espacios comunes. Todo vale cuando se trata de cerrar el año desahogados.
No hay que olvidar que las comunidades de vecinos son máquinas de gastar dinero y que muchas están asfixiadas por las deudas y la morosidad. La cuota, dependiendo del tamaño y servicios de la finca, puede estar entre 60 y 100 euros mensuales por vecino.
Las mejor ubicadas parten con ventaja para hacer el primer business. El alquiler de las terrazas comunitarias para eventos de moda y fiestas familiares o de empresa es un fenómeno en auge. Importan las vistas de la ciudad. “Hay varios portales de internet que gestionan el alquiler de las terrazas, cuyo importe puede llegar a 1.800 euros por noche”, cuenta Mariano Hervás, miembro de la Junta de Gobierno del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).
Fotomatón en el perímetro de una finca en el ensanche sur de Alcorcón (Madrid) y con acceso a la vía pública. / F.C.
Sin bajar del tejado, otro posible negocio es añadir una vivienda prefabricada en la cubierta para su venta y con el dinero financiar las obras que el edificio requiera. La empresa La Casa por el Tejado construye estos áticos en el área de L´Eixample (Barcelona).
Algunas han agudizado tanto el ingenio que han alquilado el suelo de su comunidad para colocar un fotomatón. Federico Cerrato, administrador de fincas y gestor de Fisconta, da cuenta de uno dentro del perímetro de una finca situada en el ensanche sur de Alcorcón (Madrid). Los vecinos cobran un porcentaje de lo que recauda la máquina.
Por alquilar la terraza para fiestas se factura unos 1.800 euros por noche
Ahora bien, los clásicos no pasan de moda. La lona en el andamio sigue siendo el recurso estrella. La mala noticia es que no todos los inmuebles encajan. “El que decide si interesa la ubicación es la empresa publicitaria que tiene un exceso de localizaciones para ofrecer a sus marcas anunciantes”, explica Francisco Mañas, director comercial de Trac Rehabilitació d'Edificis, empresa de restauración y rehabilitación de fachadas.
La zona, ubicación y visibilidad son determinantes para ser elegidos y, como no, para fijar el alquiler. La crisis ha tirado a la baja los precios. “Las cantidades oscilan entre 8.000 y 10.000 euros al mes y pueden doblarse en las zonas más estratégicas de las grandes ciudades”, comenta Hervás. Casos recientes: “una comunidad en el distrito Centro (Madrid) ha cerrado un contrato para ubicar una lona por 30.000 euros brutos mensuales. Otra por 8.000 euros en el distrito de Salamanca y por 10.000 euros en Retiro”, señalan en el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).
En algunos casos los vecinos pueden llegar a cubrir el coste íntegro de la rehabilitación. Pero ojo, porque “un sitio no premium no logrará anunciante de ninguna de las maneras, hay que romper el mito de que mi fachada vale mucho”, advierten en Trac Rehabilitació d'Edificis, que ha rehabilitado el edificio de Ramblas, 44, con lona publicitaria de la firma Custo Barcelona y el de Gran Vía, 765, con lona de Turkish Airlines. Acaban de colgar el anuncio de gafas de sol Polaroid en Gran Vía, 769.
En el alquiler de las cubiertas para levantar una antena de telefonía móvil hay otro posible negocio, siempre que no se trate de una expropiación, algo que permite la nueva ley de Telecomunicaciones. Los vecinos pueden obtener entre 8.000 y 9.000 euros al año más IVA. “Últimamente las ofertas que hacen las compañías son a la baja e incluso en contratos existentes buscan una reducción con la amenaza de buscar otro emplazamiento más rentable”, cuenta el administrador de fincas Cerrato. Algunas tienen la suerte de ser de interés para dos compañías de telefonía. Un inmueble de 15 vecinos de Alcorcón recibe 17.700 euros al año por ambas. “Con los ingresos han pagado la rehabilitación de las tuberías y una nueva red de saneamiento”, añade Cerrato.
La rehabilitación energética puede salir por un 30% si la finca se convierte en un ‘showroom’
Y si resulta que la urbanización o el portal es tan agraciado que sirve para rodar una película o un anuncio, las productoras no perderán la oportunidad. Es el caso de “una comunidad en Collado Mediano y otra en Guadarrama a las que las productoras pagaron entre 800 y 1.200 euros brutos por jornada de rodaje”, indican en CAFMadrid.
Más común es alquilar el piso del portero jubilado, sobre todo en fincas del centro de las ciudades. Los edificios que tienen plazas de garaje de sobra ­–siempre que los propietarios sean titulares de las mismas–, tienen otro filón. Pueden alquilarlas o venderlas, ya sea por su cuenta o a través de empresas que se encargan de la gestión. Por ejemplo, Apparcando es una App que gestiona el alquiler por horas de plazas de aparcamiento privadas cuando sus propietarios no las utilizan. De momento solo opera en Valencia.
Las salas de reuniones o los locales de la urbanización pueden convertirse en despachos improvisados, previo pago a la comunidad de propietarios. También se podría alquilar la piscina para clases de natación, así como pistas polideportivas o zonas ajardinadas. Hay que echarle imaginación. “Cualquier espacio es susceptible de ser alquilado siempre que concurran dos permisos, el de la comunidad y el municipal”, señala Salvador Díez, presidente del CGCAFE, que recuerda que todos estos acuerdos necesitan ser aprobados por las tres quintas partes de los vecinos.
A partir de aquí la comunidad tiene que tener en cuenta que todas las rentas obtenidas deben tributar en el IRPF de cada uno de los propietarios y que, en algunos casos, se devenga IVA, advierte Díez.
La rehabilitación integral de un inmueble requiere un desembolso desorbitado al que prácticamente ninguna comunidad puede hacer frente sin financiación. O no. Desde hace un año los vecinos de un bloque en el barrio de Fuencarral (Madrid), disfrutan de la rehabilitación energética de su inmueble, que se convirtió en un proyecto piloto de rehabilitación energética integral, capitaneado por la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR), en el que participaron 57 fabricantes y proveedores de servicios, que invirtieron entre 150.000 y 200.000 euros. A los vecinos les salió gratis.
La misma asociación trabaja ahora en otro edificio en la calle Turia (Valencia). En este caso, el modelo de financiación ha cambiado: las empresas se hacen cargo del 40%, al que hay que sumar un 30% más de ayudas y subvenciones. “De esta forma a los vecinos les suele salir la obra por un 30% de lo que les costaría en condiciones normales”, explica Alberto Aceña, gerente de ANERR. Entre los requisitos para ser elegidos está que “el inmueble pueda ser visitado y ser objeto de difusión”, dice Aceña.

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