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lunes, 15 de junio de 2015

Las cláusulas abusivas que intentan 'colar' los caseros en los contratos (Pablo Ramos - El Mundo - 13/06/2015)

 
Los impagos de las mensualidades correspondientes al alquiler de viviendas crecieron un 16,8% en 2014 en la Comunidad de Madrid, según el VII Estudio del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Ante esta tesitura, los arrendadores tratan de curarse en salud, estipulando cláusulas en sus contratos que esconden la intención de sacar provecho del desconocimiento de la parte arrendataria.
Lo cierto es que todas aquellas condiciones que se incluyan en los contratos de alquiler, no previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que perjudiquen al inquilino, serán anuladas por los tribunales con toda seguridad.
Para aclarar las dudas sobre la legitimidad de las cláusulas sospechosas de abuso más frecuentes, Daniel Loscertales, abogado experto en materia de arrendamientos, explica las claves de estos contratos y determina la legitimidad de la presencia de estos polémicos puntos. Loscertales comienza su explicación recordando que "en el mercado existe una oferta amplia de viviendas en alquiler, por lo que el arrendatario tiene mucho donde elegir y debe descartar aquellos contratos sospechosos de incluir términos abusivos".

Gastos judiciales

Es habitual que algunos documentos otorguen la obligación legal de afrontar el desembolso de las costas judiciales al arrendatario, pero este apartado carece de validez. "Los gastos judiciales derivados del contrato serán de cuenta y cargo del arrendatario", detalla uno de los contratos facilitados por un inquilino a este suplemento. "No tiene validez", asevera Loscertales. "Las costas las impone el juez conforme a la ley de enjuiciamiento civil y los interesados no pueden pactar nada al respecto", añade.
Ante este panorama, para evitar éste y otros conflictos, es recomendable ceder a empresas especializadas la gestión del alquiler. Éstas estudian la viabilidad y solvencia del candidato y aseguran que la redacción del contrato se ciña a la ley.

Gastos por uso ordinario

La obligación de pagar el gasto derivado de las reparaciones que requiera el inmueble también suele ser objeto de confrontación entre arrendadores y arrendatarios. "Serán de cuenta del inquilino todos aquellos gastos ocasionados como consecuencia de las reparaciones que se haya de efectuar en el inmueble arrendado, incluso las que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda", reza una cláusula claramente abusiva. Pues el arreglo necesario para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, según consta en el artículo 21 de la LAU, corresponde al casero.
Por lo tanto, exigir al inquilino el pago de estos gastos "no tendría ningún valor" por exceder de la legislación, explica Loscertales. "Del mismo modo, incrementar el interés legal del dinero en 10 puntos porcentuales al cobrar intereses por el retraso en el pago de la renta es un abuso por parte del casero y será invalidado por los tribunales", añade.

Acceso del propietario

No menos habitual resulta el hecho de que el dueño de la casa se reserve la opción de poder acceder al inmueble cuando lo requiera y, para ello, lo deje escrito expresamente en forma de cláusula. Así, excusándose en la opción de mostrar la propiedad a posibles interesados en su compra, esta disposición permitiría la entrada al casero en cualquier momento.
"Permitir el acceso a la vivienda a la propiedad, incluso para mostrar el inmueble a futuros compradores fijando de común acuerdo entre las partes los días y horas habilitados para tal fin", reza un contrato. La realidad es distinta. Si hay negativa del arrendatario, aunque conste un pacto en el documento firmado, la ley contempla la inviolabilidad del domicilio, por lo que la entrada sólo podría autorizarla un juez. "Además", matiza Loscertales, "conseguir este permiso no es fácil, pues hay que probar verdadera necesidad".


Los puntos conflictivos, camuflados


La redacción de algunos contratos de arrendamiento incluye cláusulas camufladas bajo un vocabulario que puede resultar complicado de descifrar. Por ello, al igual que cuando se firma una hipoteca para la compra de una casa, resulta más que aconsejable confiar también a un profesional jurídico la lectura de este documento. Con esta simple acción, puede evitarse futuros problemas judiciales entre las partes.

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