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viernes, 31 de julio de 2015

El común error de comparar la compra con el alquiler (Jorge Salido Cobo - El Mundo - 31/07/2015)

Las comparaciones no son buenas (ni correctas) tampoco en el mercado inmobiliario, donde el debate entre comprar o alquilar vivienda está volviendo a caer en su eterno error: la comparación a la ligera de la cuota mensual hipotecaria con el coste de un arrendamiento. Equiparación económica que hoy, tras el profundo ajuste de los precios y el abaratamiento del crédito, parece hacer más interesante la propiedad en contra de la opinión de la mayoría de expertos inmobiliarios y economistas, que abogan por evitar interrelacionar ambos regímenes.
Como advierten los entendidos, el manido dicho de que se paga igual o menos por una hipoteca que por un alquiler tiene bastantes lagunas. La primera, y quizá la más importante, a nivel inmobiliario. Esta creencia sólo suele cumplirse en el segmento de viviendas de un perfil bajo (pisos pequeños de segunda mano y localizaciones secundarias) o entre la oferta más asequible que venden los bancos.
Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), califica como "simple" y "no creíble" el ejercicio de comparar las cuotas hipotecarias con las rentas del alquiler. "En primer lugar", explica, "porque pocas veces se puede comprar una vivienda en la zona en la que se está alquilado". Pone de ejemplo a los jóvenes inquilinos en lugares céntricos de las grandes ciudades. "Estos, a través del arrendamiento, individual o compartido, pueden acceder a pisos en zonas donde están las casas más caras en compraventa", señala. De ahí que, igualmente, siempre se diga que el alquiler permite vivir en mejores casas y ubicaciones que la propiedad.
La segunda de las lagunas del errático símil entre la cuota hipotecaria y la renta de alquiler se aprecia desde el punto de vista económico. "Este cálculo (a la hora de plantearse comprar o arrendar) es equívoco porque, sencillamente, no tiene en cuenta muchos factores como el gasto de mantenimiento de una propiedad, los impuestos ligados a la vivienda o el coste de oportunidad de los fondos invertidos, entre otros muchos aspectos", explica el economista José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.
Mullor hace hincapié también en que para acceder a una casa con financiación se necesita, al contrario que en el arrendamiento, un alto ahorro, y que, normalmente, se obvia al comparar el coste de un préstamo con el de un alquiler. "En grandes números, el pago inicial de una compra deberá ser, como mínimo, de un 30% del valor de la casa", indica. "De nada sirve comparar las letras mensuales de una hipoteca y un alquiler si no se contempla este dinero para la entrada", comenta.
Este mensaje lo comparte David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, quien recuerda, al margen de lo dicho por Mullor, que la compra requiere "hacer frente al coste de los intereses que supone la hipoteca -se paga más del valor real de la casa adquirida- y asumirse otros gastos, como los derivados de la comunidad de propietarios (cuota mensual y derramas), seguro de vivienda e impuestos como el IBI".

Valor real vs. valor técnico

Caraballo contrasta estos importantes desembolsos extra en la compra con "el gasto de acceso mínimo" del alquiler. "Un arrendamiento exige, como máximo, pagar un mes de fianza, el mes en curso y quizá alguna garantía adicional", comenta. Así, no ve coherente comparar tan a la ligera la cuota hipotecaria con la renta de un alquiler. "Con una hipoteca no se paga el valor real de la casa, mientras que la renta sí se corresponde con el valor técnico en los alquileres", reitera.
Al margen de las ecuaciones económicas, Caraballo constata que cada vez hay más personas que ven el alquiler como "una filosofía de vida" y un sector en auge. "El arrendamiento se está afianzando y consolidando en España, principalmente, impulsado por el incremento de la oferta y de la demanda", declara.
Caraballo apunta que el alquiler se ha desprendido de muchos prejuicios, pero aún le queda mucho trabajo por hacer, como explicar que no se pueden comparar las cuotas hipotecarias con las rentas. Este experto cree que esto se lograría con una Administración comprometida con el arrendamiento. "Cuando los estímulos políticos para el alquiler y la compra se equiparen, entonces, y sólo entonces, los dos mercados evolucionarían sin mirarse el uno al otro", concluye.

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