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lunes, 6 de julio de 2015

El precio de los pisos, en equilibrio (Jorge Salido Cobo - El Mundo - 03/07/2015)

Tras la tempestad, siempre viene la calma. También en el sector inmobiliario. Después de un sexenio de crisis total (2008-2013), incluido un profundo derrumbe de los precios, y un año de inflexión (2014), el estado de salud del mercado de la vivienda parece haber comenzado en 2015 a estabilizarse (o recuperarse, según se mire) por todas sus vertientes y muy particularmente por el precio.

La evolución del valor de la vivienda en términos generales describe ya oscilaciones muy cortas -tanto al alza como a la baja según la estadística- como síntoma de estabilidad, lo que se conoce como "dientes de sierra". Esta situación, según los analistas, responde a un punto de equilibrio (pasajero), ya que, al mismo tiempo, adelantaría una revalorización por el hecho irrefutable de que el sector inmobiliario es cíclico. Cabe recordar, en todo caso, que este sector es muy heterogéneo, por lo que cada zona, ciudad e incluso barrio es un mundo y lleva su propio ritmo.


Varios organismos han confirmado este asentamiento de los precios en las últimas semanas, publicando ligeras subidas y bajadas muy próximas al 0%. El Instituto Nacional de Estadística y los registradores de la propiedad han dado incrementos -del 1,5% y 2,65%, respectivamente-, mientras que los notarios y Tinsa siguen palpando rebajas -los primeros del 3,9% y la tasadora del 2,9%-. Pero fue el Ministerio de Fomento el que ha informado de la evolución más plana: -0,1% de enero a marzo.

¿Cuánto se paga?

Con este panorama de precios de cortos movimientos positivos y negativos y aprovechando el actual momento de estabilización, quizá haya llegado la hora de fijarse en lo que los ciudadanos que están comprando vivienda pagan por ella. Un dato que, sin duda, es la referencia para la demanda. Y es que por encima de todos los estudios, informes y metodologías, a pie de calle prima un principio básico para saber el precio de un piso: "Una casa vale lo que el comprador está dispuesto a pagar".
Este cálculo del precio medio absoluto de las casas no es una tarea ni mucho menos sencilla. La ubicación, la tipología, el tamaño, el estado, la edad del inmueble y un largo etcétera de variables hacen muy complejo estimar esta cuantía. No obstante, el Ministerio de Fomento elabora una estadística en la que informa de estimaciones absolutas bajo la etiqueta 'valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre'.
En dicho estudio, basado en los datos notariales obtenidos a partir de compraventas reales, además de dar precios absolutos medios, Fomento segrega incluso por inmuebles nuevos y de segunda mano y por comunidades autónomas y provincias. La base del cálculo es simple: divide la inversión total destinada a la compra de casas entre la cifra de operaciones. El resultado no es científico, pero tiene un enorme valor orientativo.
De este modo, según la estadística de Fomento, el valor medio de una casa libre en España se situó al cierre del primer trimestre de 2015 en 130.296 euros, cotizando la nueva a 162.175 y la usada a 126.214. Sin duda, unas cifras coherentes. Estos precios absolutos medios se alzan como un punto de partida válido para ver la evolución del mercado y las muy diferentes cotizaciones de la vivienda por zonas. Más aún, en un punto de equilibrio como el actual.
Las Islas Baleares albergan, según este informe, las viviendas nuevas y usadas más caras del país con precios medios de 242.081 y 202.214 euros, respectivamente. En el polo opuesto, la provincia de Ciudad Real acoge las casas de segunda mano más baratas (64.878 euros) y Cuenca las viviendas a estrenar más asequibles (65.302 euros).

"Todos estos precios me cuadran perfectamente", afirma Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona. Este experto dice conocer esta estadística, aunque admite que ha pasado y siguen pasando casi desapercibida en el sector. En su opinión, sería un buen y fiable índice. Teniendo en cuenta estos valores absolutos, los precios han caído un 3,6% en el último año (de 135.217 a 130.296 euros) y desde máximos de 2007 se han hundido un 31,5% -el coste medio llegó a 190.277 euros-.
Pero es examinando el comportamiento de la vivienda nueva y usada cuando la olvidada estadística gana más valor. Mientras que los inmuebles a estrenar se han revalorizado un 5,9% en el último año, los de segunda mano siguen ajustándose (-4,4). Bernardos ratifica este extremo: "Me consta que hay promotores que han subido los precios tres veces en lo que va de año". A su parecer, se trata de aumentos "justificados" porque habían sacado a la venta sus pisos a precios bajos.
En este sentido, mientras que la obra nueva se ha devaluado un 18% desde 2007, la usada ha caído un 38,2%. La segunda mano casi llegó a cotizar como la nueva en 2007: 186.867 por 191.446 euros, respectivamente. Apenas había una diferencia del 2,3%, un porcentaje que habla por sí solo de lo enfermo que estaba el mercado. Hoy esta distancia es del 22,1%. Los expertos apuntan que la disparidad óptima (en igualdad de circunstancias) debe estar entre el 20% y el 25% -puede llegar al 30% si la nueva es de una calidad superior-. Por tanto, el 'gap' de precios entre la vivienda usada y nueva sería una señal más de salubridad inmobiliaria.

"Cuando la cotización de ambas tipologías se estrecha demasiado, como pasó en la burbuja, es señal de desfase", avisa Bernardos. "Éste es un claro indicador", sigue, "de recalentamiento". Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo recuerda que aquel tiempo, en el que la usada costaba casi igual o más que la nueva, "todo el mundo se volvió loco y se compraba sitio". Esta anomalía se aprecia puntualmente hoy aún en algunas provincias (Valladolid, Cuenca, Pontevedra y Lugo).
A buen seguro, el hecho de que la vivienda nueva haya vuelto a marcar distancias importantes con la usada en su precio sea el reflejo más fiel del equilibrio que vive el sector, pero no es el único indicio claro. Manuel Romera, director del Sector Financiero del IE Business School, también habla de estabilidad "por pura lógica". "Después de las caídas tan abruptas, el formato de precio de equilibrio empieza a ser una realidad", señala.

Aterrizaje completado

"El mercado de la vivienda ha acabado de aterrizar y a partir de ahora se espera una subida de precios en el conjunto del país lenta, pero constante", prevé Bernardos, que ve el tibio baile estadístico como lógico y no cree que los incrementos medios puedan superar los dos, tres o cuatro puntos porcentuales -con subidas excepcionales de entre el 5% y el 10% en Madrid o Barcelona-. Califica la situación actual como "normalizada", aunque con tensiones en la obra nueva por la escasez de oferta.

Romera desestima grandes repuntes de precios, pero no descarta "subidas importantes si no pasa nada raro financieramente a nivel nacional o internacional" en clara alusión a la crisis griega. Córdoba pronostica que el mercado "entrará en una fase de discriminación más marcada". "Las casas en buenas zonas en las capitales o en áreas atractivas de la costa se encarecerán y los pisos de extrarradios o de mala calidad seguirán depreciándose", afirma.
Las previsiones de Córdoba también miran al país heleno: "Si Grecia sale de la UE pondría a España en la primera línea de tiro. El dinero que viene de fuera para comprar casas se congelaría y eso haría bajar los precios". En cualquier caso, aclara que "el futuro del valor de la vivienda es muy difícil de predecir". "Su evolución", prosigue, "depende de muchas variables, positivas y negativas, y habrá que ver cuáles se imponen".
Viendo los datos y el análisis de los entendidos, queda claro que los precios están en equilibrio, pero no por mucho tiempo. ¿Dónde desembocará esta estabilidad? Si se cumple la máxima cíclica, tocarían subidas.


¿Subirán o bajarán los precios?


Después de un duro ajuste y de un tiempo de estabilización, todo hace pensar que los precios de la vivienda podrían iniciar un ciclo alcista, como prevén la mayoría de analistas. Principalmente, serían impulsados por la palanca de la financiación. «El regreso del préstamo fácil, rápido y barato es el detonante clave que empujaría los precios al alza. A más demanda, más rápida absorción de la oferta y mayor presión sobre el valor de la vivienda», expone Romera, quien pondera como incentivo a la compra la rentabilidad que hoy da un piso, tanto en compra como en alquiler, y que las cuotas hipotecarias sean ya muy inferiores a los alquileres. En el lado opuesto, como gran freno de la demanda y, por consiguiente, de los precios, Romera habla del «efecto histórico de la crisis». «El ciudadano no volverá a la compra tan fácil por miedo a todo lo que ha ocurrido», advierte. También avisa del riesgo de que los extranjeros den la espalda al mercado, «lo que contendría los precios». Córdoba recuerda que otros lastres de la revalorización son los salarios de 600 a 800 euros al mes, la presión fiscal a la propiedad, una posible subida de tipos de interés o el riesgo político de ingobernabilidad tras las elecciones generales.

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