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martes, 15 de septiembre de 2015

¿Cuáles son las diez mejores hipotecas del momento? (Pau A. Montserrat - El País - 11/09/2015)

Algo empieza a moverse. Las condiciones que los bancos ofrecen a los mejores clientes son un barómetro de la temperatura hipotecaria, y si mejoran es señal de que hay más interés en ofrecer financiación para comprar casas. En julio, fueron 67.041 las compraventas inscritas en el Registro de la Propiedad, lo que supone un crecimiento anual acumulado del 7,9%. De esta cifra, 57.428 eran fincas urbanas que fueron vendidas y registradas —un alza anual del 8%—. Durante el mismo mes de 2007 se habían inscrito 117.272 unidades, un 51% menos.
Sin embargo, no todas las compraventas implican solicitar financiación hipotecaria; se puede hipotecar una casa por diferentes razones, no solo para comprarla —por ejemplo, para reunificar deudas—. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) revelan que en junio de 2015 se inscribieron 30.216 fincas urbanas con hipoteca, un crecimiento anual acumulado del 17,5%. Si se consideran las 151.284 fincas urbanas hipotecadas y registradas en junio de 2007, resultan 121.068 hipotecas menos, un descenso del 80%. El análisis indica una tendencia de mejora, pero no hay que olvidar la situación de la que viene el país.

¿Qué factores hay que considerar?

Hay que considerar que la mejor hipoteca no siempre es la de menor tipo de interés: para elegir un préstamo hipotecario hay que valorar otros factores importantes. 
Hipoteca a tipo variable. Hay que considerar el referencial hipotecario. Más del 90% de las hipotecas se firman con la media mensual del Euríbor, principalmente a un año o seis meses. Sin embargo, hay otros referenciales que se podrían estipular, como el IRPH —tipo medio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre— o el Interest Rate Swap a 5 años (IRS)  —este último se pidió por las cajas y nunca se utilizó—. 
El importe mínimo que exige el banco. Esta cifra se concreta al limitar un porcentaje del valor de tasación o compraventa. El plazo máximo también resulta importante, para adecuar la cuota a los ingresos del comprador. Hay que tener en cuenta que, a mayor plazo de amortización, la cuota mensual se reduce, pero se acaba pagando más intereses.
Las comisiones que aplica la entidad. Hay que destacar la comisión de apertura y la compensación por riesgo de tipo de interés en las hipotecas a tipo fijo o mixto.
Los servicios y productos vinculados. Se trata de aquellos productos adicionales que hay que contratar para acceder al préstamo. Los más usuales son la domiciliación de nómina, tarjetas bancarias, seguros de hogar y vida. Pero hay otras combinaciones a valorar, como los seguros de protección de pagos o las permutas y opciones de tipos de interés.
Cláusulas que limitan la variación del tipo de interés. El ejemplo más sonado en estos últimos tiempos son las cláusulas suelo. Pero hay otras cláusulas que favorecen al cliente, como la limitación de responsabilidad al bien que se hipoteca. Es el caso, Por ejemplo, de algunos préstamos de Bankinter.

¿Cuáles son las mejores hipotecas?

Entre las mejores hipotecas variables está la Hipoteca Naranja de ING Direct, con un tipo variable de Euríbor + 0,99% y hasta 40 años de plazo, sin comisiones y con una vinculación razonable. Además, es posible contratar un tipo mixto, al 2,25% durante los primeros 10 años (y el resto a Euríbor + 0,99%).
La Hipoteca de Bankoa Crédit Agricole ofrece un Euríbor + 1%, con un plazo de 30 años. A 20 años ofrece una hipoteca a tipo fijo, al 2,50%. La Hipoteca de Kutxabank, con Euríbor + 1% a 30 años, también ofrece una hipoteca a tipo fijo al 2,50%.
Banco Interés variable Comisión de apertura Plazo máximo
ING Direct Euríbor + 0,99% 0% 40
Bankoa Euríbor + 1% n.d. 30
Kutxabank Euríbor + 1% 0% 30
Caja de Ingenieros Euríbor + 1% 0,50% 30
Unoe Euríbor + 1,10% 0% 35
BBVA Euríbor + 1,15% 0% 30
Triodos Bank Euríbor + 1,20% 0% 30
Banco Santander Euríbor + 1,25% 0% 30
Abanca Euríbor + 1,25% n.d. 30
Liberbank Euríbor + 1,25% 0% 30

¿Cualés son las hipotecas menos ventajosas?

Antonio Beltrán, de Plus Majoristes Financers, señala que “las peores hipotecas son aquellas que, para obtener un tipo de interés razonable, exigen contratar más de tres seguros”. Y avisa que “tampoco es razonable que se exijan primas únicas de los seguros de vida o de hogar”. Para Ricardo Gulias de RN Tu Solución hipotecaria, podrían calificarse de malas también las hipotecas cuyo diferencial supera el 1,25%, las que ofrecen un porcentaje bajo respecto al precio de compraventa o las que exigen mucha vinculación.
Entre las hipotecas menos ventajosas están actualmente la de Caixabank, siempre y cuando no seamos cliente y no estemos muy vinculados a la entidad —con un diferencial sobre el Euríbor de entre dos y cuatro puntos porcentuales—, la de Evo Banco —que si bien reduce el diferencial cuando el Euríbor sube, de momento ofrece un Euríbor + 1,90%— y la hipoteca de Banco Pichincha (Euríbor + 1,85%).
A esta corta lista, se podrían añadir las entidades financieras que tienen una información hipotecaria menos transparente al no publicitar sus condiciones. Por otro lado, es muy posible que las mencionadas cambien sus condiciones a mejor en poco tiempo, si deciden competir en precio. Es un buen momento para las familias que quieran adquirir una vivienda y financiar la operación con una hipoteca, siempre que su situación laboral y ahorros sean los adecuados.
La Hipoteca Hogar de Caja de Ingenieros tiene un Euríbor + 1 a 30 años, con la importante limitación de que hay que ir al 60% de tasación o compraventa. En el caso del Grupo BBVA, la Hipoteca Unoe ofrece un Euríbor + 1,10% hasta 35 años, mientras la Hipoteca rentas altas, con Euríbor + 1,15% a 30 años, es para nóminas de más de 3.000 euros.
La Ecohipoteca de Triodos Bank tiene un Euríbor + 1,20% a 30 años, para viviendas con certificación energética A+; el Banco Santander ofrece una opción con Euríbor + 1,25% a 30 años. Abanca y Liberbank tienen hipotecas con Euríbor + 1,25% a 30 años.
Hay más entidades financieras que ofrecen un diferencial del 1,25%, que parece ser la frontera competitiva que se marca la mayoría, como Laboral Kutxa (hipoteca 6x0), CatalunyaCaixa, Oficinadirecta.com (Grupo Banco Popular) u Openbank (de Banco Santander).

¿Qué dicen los expertos?

Ricardo Gulias, de RN Tu Solución hipotecaria, comenta que “la de ING es la mejor hipoteca estándar que actualmente puede conseguir un cliente”. Pero recuerda que, al tener que hacerse todos los trámites por Internet o telefónicamente, muchos clientes se quejan de tener poca información sobre su operación. “También lamentan que cuando les deniegan la hipoteca no les indican el motivo y que son lentos en la tramitación”, añade. “Es decir, es un banco que gusta, pero se echa de menos a alguien físico con quien negociar”, concluye.
Gulias añade que hay otras “buenas ofertas que giran en torno al 1,25%, pero tienen demasiadas vinculaciones, seguros de vida de prima única, que suponen un gran desembolso inicial (PUF), planes de ahorro o de pensiones, seguro de hogar obligatorio, y seguro de protección de pagos”.
Antonio Beltrán de Plus Majoristes Financers considera que la financiación de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), cuyo portal online es Hipotecas.com “es la mejor” en precio si se busca una hipoteca a tipo de interés fijo a largo plazo (2,95% nominal). “Es de las pocas que tienen un interés fijo a 30 años. Y no exige demasiadas vinculaciones”. Además, recuerda una de las claves a tener en cuanta a la hora de comparar hipotecas: “La mejor hipoteca es aquella que el banco te concede; cada banco busca un perfil de cliente”.

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