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lunes, 7 de septiembre de 2015

Las asignaturas pendientes de la vivienda para un curso clave (Jorge Salido Cobo - El Mundo - 04/09/2015)

Comienza, sin duda, un curso 2015-2016 crucial para el sector inmobiliario. El curso de la normalización, según los duchos en la materia. Con la gran mayoría de estadísticas (precios, compraventas, hipotecas, visados, etc.) estabilizadas o en auge, todo indica que ha llegado la hora de que la vivienda pase página a la crisis y apuntale su recuperación sobre un nuevo modelo y modus operandi.
Para afianzar el mejor comportamiento del sector, éste deberá hacer frente a múltiples deberes en todos los sentidos (crédito, demanda, oferta, fiscalidad, política, etc.). Asignaturas de toda índole que servirán para calibrar si la industria inmobiliaria ha aprendido la lección y es capaz de hacer que la crisis desemboque en una etapa de oportunidades.
Hasta ahora, los analistas advierten de que sólo se han sentado las bases del nuevo ciclo y no son pocos los que abogan por la cautela, avisando de que queda mucho por hacer para crear un sector sano, sostenido y sólido. Alertan de carencias actuales básicas como la escasa oferta de obra nueva y el olvido del principal target, los jóvenes. Inciden en que el sector está a expensas de la demanda solvente embalsada, que tiene fecha de caducidad.
Estas debilidades, y otras, tendrían que corregirse a corto y medio plazo para evitar una posible recaída. De ahí que algunos entendidos aconsejen no lanzar las campanas al vuelo y vean necesario que el sector inmobiliario afronte hasta una decena de asignaturas en el nuevo curso. 10 expertos abordan para este suplemento estas 10 materias, dando las claves que posibilitarían la creación de un mercado de alta calificación.

Decálogo para un curso clave

Estabilizar los precios
La primera gran asignatura a superar serían los precios. En concreto, poner fin a las rebajas en pro de la estabilización. Si hay ajuste, la demanda se contrae. Pero si, por contra, el valor de las casas se estabiliza o crece, el mercado gana en confianza y se reactiva, como está ocurriendo. Según los registradores de la propiedad, el valor medio de la vivienda ha subido un 5,1% en el último año. Ahora, el reto del mercado para los analistas sería mantener esta tendencia ligeramente al alza. El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé explica que lo idóneo pasa por una revalorización de la vivienda al ritmo del IPC, pero en un sector como el inmobiliario esta máxima resulta inverosímil. Más aún después de las grandes rebajas producidas. "España todavía no es un mercado maduro. Se ha padecido un gran ajuste y todo hace pensar que toca un rebote hasta un nivel que se desconoce y que no se dará por igual en todos los sitios", declara. Según Ruiz Bartolomé, el precio medio ha tocado fondo y una buena señal es que los bancos dan cada vez más hipotecas, estimando que la tasación de los pisos es la correcta. De este modo, opina que la asignatura de estabilizar los precios estaría encarrilada. "Lo normal es que suban para recuperar parte del ajuste y luego se mantengan", prevé.
Normalizar el crédito
El crédito es, sin duda, el quid del sector. Tanto promotores como compradores suelen estar a expensas de la financiación. Viendo las estadísticas, la reactivación crediticia es evidente. Entre enero y julio, la cifra de préstamos a comprador creció un 27,1%, recuerda Julio Rodríguez, presidente del extinguido Banco Hipotecario Español entre 1985 y 1994 y miembro de Economistas Frente a la Crisis, quien explica que este incremento se debe al abaratamiento de las hipotecas y a la relajación de los requisitos. Pensando en que el mercado haga correctamente los deberes, Rodríguez opina que el Banco Central Europeo (BCE) y el Banco de España "deberían vigilar que el esfuerzo de acceso a la vivienda no supere la tercera parte de los ingresos del hogar a la hora de concederse nuevos préstamos". Además, aboga por que el importe de las hipotecas no sobrepase el 80% del valor de tasación del inmueble y hacer pruebas de esfuerzo al comprador para el caso de que el Euribor escale "del raquítico 0,16% actual al 1%, como mínimo". "Los bancos no deben tampoco bajar la guardia en el segmento más peligroso de la financiación inmobiliaria: el préstamo a promotor", advierte.
Liquidar el 'stock'
Una de las asignaturas hueso no es otra que el stock. Las cientos de miles de viviendas fruto de la burbuja y cuya venta, en muchos casos, se antoja más que complicada. Como alertan desde el sector, hasta que no se dé una salida a esta sobreoferta, no podrá hablarse de recuperación plena. José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), comenta que este problema ya se está solventando donde hay infraestructuras y servicios, pero no en las localizaciones en medio de la nada. "Quedan grandes bolsas de stock de producto terminado y con licencia de ocupación en entornos no consolidados, sin dotaciones", indica Pérez, quien habla de "planes estratégicos para darle viabilidad". Es decir, rentabilizar este producto con nuevos usos. "Por ejemplo", propone Pérez, "estas edificaciones podrían transformarse en centros de rehabilitación cardiovascular o en destinos de ornitólogos para el avistamiento de aves, amantes de la enología, vela o agricultura, etc.".
Adaptar la oferta
El desajuste entre la producción de obra nueva y la demanda es otro tema a tratar para la vivienda. "El dato de casas terminadas en 2014, inferior a 35.000, es totalmente insuficiente para satisfacer la creación de hogares", declara Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), desde donde se estima que la cifra ideal sería de 150.000 unidades. Roca destaca que el sector debe encarar un triple desafío en este sentido: la falta de financiación para nuevas promociones, la reducción del poder adquisitivo de las familias y la puesta en valor del suelo. Para sacar buena nota, Roca aboga por "encontrar vías de financiación alternativas", "adaptar los precios a la capacidad adquisitiva reduciendo costes en la producción" y "reducir el precio del suelo", respectivamente.
Economía y política
La asignatura económica y política a priori una de las marías del curso, según el analista y economista Gonzalo Bernardos. El director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona da por hecho que el futuro mapa político no afectará a la vivienda, toda vez que la opción de que Podemos alcance el Gobierno ha perdido enteros. "El próximo Ejecutivo será consciente de que deberá confiar en la vivienda y en la construcción para crear empleo e incrementar la recaudación", vaticina. Económicamente, Bernardos ve lo que está pasando en China como "maravilloso" para la vivienda. "El frenazo económico chino hará que los tipos permanezcan más tiempo bajo mínimos", comenta. "Alemania, al contrario que España, sí que está afectada por la crisis en Asia, lo que retraerá la intención del BCE de subir los tipos y provocará que los bancos sigan dando hipotecas, impulsando las compras de casa". Igualmente, este analista recuerda que los vaivenes de la Bolsa hacen de la vivienda un valor seguro de inversión.
Afianzar el alquiler
Uno de los grandes cambios que ha experimentado el mercado en los últimos años ha sido la eclosión del alquiler. Su peso en el parque residencial se ha duplicado desde 2007, un incremento que ha sido aplaudido por los analistas, que ven necesario que el mercado de la vivienda disponga de un segmento potente de alquileres. Ahora, con la mejora de la economía, habrá que ver si el crecimiento del arrendamiento ha sido coyuntural o no. Los expertos tienen clara cuál debe ser la asignatura en este punto: el afianzamiento del alquiler. David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, ve aún este régimen como "un bebé al que le están saliendo los dientes y al que le queda mucho por andar". Estima que la meta sería llegar al 36% de casas en alquiler, el porcentaje medio de la Eurozona. Para saldar esta asignatura, Caraballo cree que se necesitan ventajas fiscales para propietarios e inquilinos, ayudas públicas en el IRPF, fomentar la profesionalización y una mayor seguridad jurídica. Estos incentivos, a su parecer, harían del alquiler una opción más de acceso a una casa y propiciarían un mercado inmobiliario equilibrado.
Minorar la fiscalidad
La fiscalidad inmobiliaria debe ser otro tema a revisar durante el curso si lo que se quiere es dinamizar el mercado, según la mayoría de entendidos. Juan Enrique Varona, catedrático de Derecho Financiero y Tributario en la Universidad de Cantabria y autor del libro La Fiscalidad de la Vivienda en España, así lo cree: "La vivienda es objeto de una excesiva presión fiscal desde su construcción hasta su compra y tenencia". Varona cita los numerosos gravámenes en vigor: IBI, IVA, ITP, impuesto sobre Construcciones, plusvalía, Sucesiones y Donaciones, etc. "Convendría reducir esta presión fiscal y simplificar esta maraña tributaria", opina. Entre sus propuestas, destaca la supresión o rebaja sustancial del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del ITP, en manos de las comunidades autónomas, lo que impide que puedan tomarse soluciones a nivel estatal.
Orden estadístico
La cascada de estadísticas inmobiliarias se ha convertido en una información de doble filo y en otra asignatura pendiente. El exceso de datos satura y confunde, como ha analizado este suplemento en varias ocasiones. De ahí que lo más conveniente, según los expertos, sea ver las tendencias. Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), lo tiene claro: "La realidad estadística existente es muy mejorable". Gil defiende la necesidad de diferenciar las estadísticas oficiales de las privadas, para después unificarlas y evitar datos de instituciones públicas dispares e incluso contradictorios por cuestiones de retardo, metodología, fuente, etc. "Considero que cada aspecto relevante del mercado (precios, transacciones, etc.) debería estar recogidos en una sola estadística oficial, con una metodología clara y estable, acompañada por un gran rigor y control", matiza. Una propuesta ambiciosa que hace que el orden estadístico sea una asignatura de las más complejas al requerir de una gran burocracia.
Profesionalización
Un curso más, la vivienda debe aspirar a mejorar el que es, posiblemente, su punto más débil: la profesionalización. Mientras que en los países más avanzados, la intermediación es obra de profesionales, en España esta filosofía sigue sin calar y predomina la idea de que cualquiera puede vender o comprar una casa o abrir una agencia. "Poco a poco, esto está cambiando, pero aún estamos en un periodo de transición. El cliente es más consciente de que necesita un agente igual que requiere de dentista, economista, electricista, etc. y el sector debe darle una respuesta", admite María José Corrales, presidenta de la Asociación Empresarial de la Gestión Inmobiliaria (Aegi). Corrales apuesta por que el sector impulse una normativa común que regule a los operadores. "El camino es la especialización. Para empezar, debería exigirse unos requisitos mínimos legales y de formación", comenta Corrales, quien no descartaría incluso la creación de una titulación. "Un agente inmobiliario debe saber que no vende una casa, sino conocimiento y experiencia para ayudar a solucionar uno de los problemas más importantes de todas las familias", señala. En su opinión, en el nuevo ciclo que empieza, el mercado tiene una oportunidad para mejorar su baja nota en esta materia.
Mejorar el producto
El último de los puntos a examen inmobiliario sería la calidad del producto. Si ya durante la crisis las promotoras se han aplicado al respecto, esta apuesta debería reafirmarse. La demanda se ha vuelto más exigente y busca mejores casas, como remarca David Botín, director del Área de Promoción de ACR Grupo. Para que una promoción apruebe esta asignatura, Botín indica que debe cumplir con unos altos parámetros, tanto de superficie (amplia) como de calidad (en acabados e instalaciones y aislamientos). Entre estas cualidades, destaca "el diseño adaptado a las necesidades del cliente". Otro aspecto clave, según Botín, sería el ahorro energético y el bajo mantenimiento de la vivienda. En su opinión, esforzándose en estos apartados, el aprobado está asegurado.

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