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lunes, 22 de febrero de 2016

Dos tercios de las viviendas vacías de la banca no se comercializan (Max Jiménez Botías - El Periódico de Aragón - 22/02/2016)

El sector bancario español tiene bajo su control un estoc de pisos vacíos que se acerca a los 200.000. Esa es la cifra que manejan las gestoras inmobiliarias de los bancos, o servicers --Haya, Aliseda, Servihabitat, Anida, Solvia y Altamira--. Pero de esa cifra, poco más de un tercio de los pisos, solo unos 71.000, están en condiciones de venderse, por lo que se publicitan en las web de los gestores inmobiliarios. La gran mayoría del parque de viviendas vacías en manos de la banca no puede venderse por diversas razones.
El sector considera que existe mucha confusión sobre el estoc sin vender: "Las estadísticas no son fiables", apuntan, pero lo que es cierto es que la parte de la que sí se tiene datos no está en situación de llegar al mercado. Y no se trata tanto del lugar en el que está ubicado el estoc, que también, sino de la imposibilidad administrativa de ponerlo en venta con todas las garantías.

HIPOTECAS

El proceso de comercialización de una vivienda no es ni fácil ni rápido, consideran los gestores de estos activos. Hay viviendas que proceden de ejecuciones hipotecarias, y solo con los periodos de toma de posesión que hay en los juzgados se van 600 días de operaciones. "Luego hay que hacer un trabajo intensivo de inscripciones y subsanaciones de problemas que tienen los inmuebles", comentan las fuentes. Los plazos administrativos son largos y la situación de morosidad del sector inmobiliario ha generado unos volúmenes de activos elevados.
Fuentes de Solvia --uno de los servicers que realiza más operaciones de compraventa al año-- ponen de manifiesto que poco más del 30% del parque de viviendas está listo para vender. Los operadores se encuentran con problemas de toma de posesión, de inscripción registral... También sucede que muchos de los pisos que llegan a su poder lo hacen con contratos de alquiler irregulares o con impagos elevados. "Es una situación habitual en las entidades financieras, muchas veces les llegan pisos con embargos y hay que levantarlos para lo que se requiere de un periodo de tramitación".
De hecho, esas circunstancias son las que han transformado al sector. Se han creado sociedades (servicers) que antes de la crisis no existían y que una vez rodadas han sido capaces de limpiar (comercializar) hasta 30.000 inmuebles al año. Se trata de estructuras que se crearon porque sus servicios no los ofrecían otro tipo de gestoras, y que en cierta medida han acabado colapsando otras estructuras existentes, como los juzgados.
Su actividad diaria es la suma de muchas pequeñas tareas que se realizan sobre un largo número de fincas. Incluso estas entidades han tenido que establecer un protocolo de las tareas que hay que hacer en cada caso, ponerles un plazo y designar a proveedores y empleados que se encarguen de gestionarlas, hasta que se consigue vía libre para ponerlas en el mercado.
"Hay clientes que vienen y nos dicen que tenemos una vivienda vacía en tal sitio, pero que la estamos guardando para alguien", comentan en uno de estos servicers. Aunque la mayor parte de las veces no está a la venta, porque si se pusiera, el mismo cliente no querría comprar un inmueble que no está registrado a favor del banco, o que tiene una carga hipotecaria que no está levantada o que el banco no tiene aún la posesión.
Todo eso requiere de una logística, de equipos persiguiendo que se pueda tener la posesión de los inmuebles, otro personal haciendo trámites en los juzgados, grupos solucionando contingencias de cédulas de habitabilidad... Un trabajo muy intensivo que permite poner ese piso a la venta al final del proceso, pero no antes. "Donde tenemos más plantilla y hacemos más esfuerzo es en el saneamiento", agregan.

CRÉDITO

Los gestores de la banca también han encontrado algunos procedimientos para evitar los engorrosos trámites administrativos. Se trata de vender el inmueble desde el balance del promotor propietario del crédito, antes de que deba adjudicarse el activo el banco. Se asume el crédito en situación de impago o con probabilidad alta, y se hace un plan de venta de acuerdo con el promotor en el que al final hay una quita implícita. Se trata de una práctica que cada vez se realiza más con los activos de la Sareb. "Cuando haces los números, es la mejor solución antes que afrontar el proceso largo de ejecución", destacan fuentes de Solvia.

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