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lunes, 4 de abril de 2016

Cambiar una hipoteca a tipo fijo no conviene al final del periodo de pago (Max Jiménez Botías- El Periódico de Aragón-04/04/2016)

Aviso para navegantes (hipotecarios): nunca los tipos de interés oficiales --incluido el euríbor-- han alcanzado un nivel tan bajo, o incluso negativo, como ahora. Como consecuencia, nunca el coste de un crédito para vivienda referenciado al indicador habitual ha sido tan reducido como en estos momentos.
Pero tampoco ha habido circunstancia reciente en este país en el que la contratación de una hipoteca a tipo fijo haya tenido un coste inferior al presente. Ante esta situación, ¿qué opción es preferible a la hora de suscribir un préstamo para compra vivienda? La respuesta no es sencilla: tipo variable o tipo fijo, depende da cada situación. Pero si algo parece cierto es que cambiar las características del contrato al final del partido no sale a cuenta.
Para el sector bancario, la mejor opción en este momento es el crédito fijo, como se pone de manifiesto en la campaña que han iniciado algunas entidades con la promoción comercial de este tipo de préstamos. El consejero delegado del Banco Sabadell, Jaume Guardiola, daba a conocer esta misma semana que el 50% de las nuevas hipotecas que concede el banco son de tipo fijo. Pero no solo esa entidad se ha volcado en este tipo de contratos: "De los 10 préstamos hipotecarios que se han estrenado en el primer trimestre del año, cuatro lo han hecho a interés fijo. Parece que la tendencia iniciada en el 2015 sigue, ya que durante el año anterior se añadieron 56 hipotecas al mercado, de las que 19 eran a tipo fijo, una de cada tres. De momento ya son el 40% el total de estrenos este año", destaca el portal financiero Bankimia, que recoge todas las ofertas del mercado.
PAGAR POR RECIBIR PRESTADO
"Nunca habíamos previsto que el euríbor fuera negativo", dijo recientemente el presidente de una entidad financiera española. Se trata de un situación que puede resultar perversa para el sector. Hay hipotecas referenciadas al euríbor con un diferencial muy bajo --ofertas especiales de los bancos-- que pueden llegar a provocar un interés negativo, con lo que el cliente, de entrada, dejaría de pagar intereses. Sin olvidar que el Banco Central Europeo (BCE) aún no ha aclarado si los bancos tendrán que pagar a sus clientes por los créditos concedidos. "Es de sentido común que eso no pasará", se dice en el sector.
Pero, por otra parte, se cubren las espaldas con la introducción de cláusulas cero --el tipo de interés de la hipoteca no puede ser negativo-- para evitar sorpresas. En todo caso, la banca evita incurrir en pérdidas, para lo que no hay nada mejor que vender las hipotecas con el interés más alto posible, que son las de tipo fijo, que, con salvedades, se sitúan entre el 2% y el 3% ahora. Paralelamente, las hipotecas a tipo variable están experimentando ya un notable aumento en los diferenciales para evitar los efectos del euríbor negativo.
Desde el punto de vista del cliente, ¿el tipo fijo tiene aspectos positivos? "¿Es atractivo pagar un tipo del 2,5% durante 20 años, por ejemplo?", se pregunta Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). "Parece que sí", responde. "No van a estar siempre en negativo, y aunque a medio plazo se prevé un euríbor bajo, antes o después acabará subiendo", destaca. La AHE tiene estudios que recogen que a largo plazo el euríbor ha tenido periodos largos por encima de los tipos que ofrecen los préstamos fijos actuales, pero también inferiores. Pero hay que andarse con ojo, porque cuanto mayor es el tipo del préstamo, los periodos en los que el euríbor ha estado por encima es menor, lo que quiere decir que el crédito se abarata.
Alguna entidad financiera, además de promocionar la contratación del crédito a tipo fijo para las nuevas hipotecas, también invita a sus clientes con tipos variables referenciados al euríbor y diferenciales cortos o con cláusula suelo a moverse a un préstamo fijo. En esta situación, la conveniencia de aceptar la invitación está más relacionada con la situación del préstamo. Hay hipotecas concedidas en torno al año 2000, cuando los diferenciales se encontraban alrededor del 0,5% o el 0,75%; los plazos de amortización que restan del crédito son ya cortos y se ha amortizado la mayor parte de los intereses. En estas circunstancias no parece conveniente realizar la mutación a un préstamo fiho propuesta por el banco.
Pero hay más casuística: en torno al 2008, los diferenciales que ofrecía el sector en la hipotecas estaba entre el 1,5% y el 2%. Con un periodo de amortización de 25 años, aún quedan muchos plazos por pagar. De manera que es posible que a la larga pueda convenir cambiar de referencia. "Desde luego ese cambio es mucho más conveniente si la referencia en lugar de ser el euríbor fuera el IRPH, que tiene tipos por encima del euríbor", destacan desde la asociación de usuarios de banca Adicae.

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